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プレシス池上アベニュー【いくらなんでも地代高過ぎかと…】37㎡2,990万円(坪単価266万円)
2017-11-19

続けて、プレシス池上アベニュー。

設計は光和設計、施工は三木組です。どちらも非常にプレシスシリーズで馴染みのある会社さんとなります。

プレシスシリーズはそれほどデザイン面に拘る方ではありませんので、ここもどちらかと言うとあっさりとした外観になるのかと思っていたのですが、意外や意外結構邸宅感のあるデザインで5階建の低層建物件らしい高級感も持ち合わせたものとなっています。

複数色、かつ、質感の異なるタイルを用いた外観もなかなか凝っていますが、最も注目すべきはエントランス周りで、風合い豊かな石壁と間接照明はかなり良い雰囲気を醸し出しています。

建物を池上通りからしっかりとセットバックした位置に建てることで、住戸を池上通りから離すことが出来ていますし、それに伴い実現した奥行のあるエントランスアプローチも魅力の1つでしょう。

前回のプレシス池上アベニュー

公式ホームページ
IMG_0012[1]
お部屋は37㎡の1LDK、北東角住戸です。東側は戸建が中心となるので悪くありませんが、北側には当物件と同じ5階建のマンションなどもあり、けして良い条件とは言えません。

ただ、前回の記事でもちらっと述べたように敷地形状的に南向き住戸のみのプランニングとするのは不可能で、北側にこういった30~40㎡台のコンパクトなプランを設計することで容積をフルに利用することが出来ています。

2020年度に駅舎改良と新しい駅ビルが完成するということでそこそこ注目されている池上駅ではありますが、都心部などではないこの駅距離の地に30~40㎡台のニーズがそうあるとは思えないので、敷地形状ゆえの苦肉の策という感じにはなるでしょうね。

ただ、そういったある意味特殊なお部屋ということでプラン面にはわりと見所があって面白いですね。

サッシ高は今一つではあるのですが、LDのL字サッシにインパクトがありますし、それ以外の開口部もかなり充実しています。

40㎡に満たない1LDKなので洋室は4.3畳と小さめにはなりますが、非常に形が良いので問題なく1室として使えるでしょうし、好み次第にはなりますがこういった専有面積の1LDKで洋室がリビングインとなっていないのもかなり珍しいことです。

残念なのは、面積からすると玄関廊下がかなり長くなってしまっていることですね。
廊下を長めにしたことで洋室のリビングインを回避することが出来ていたりもするわけですが、この面積帯である以上は第一に効率性を重視すべきと考えられ、玄関廊下は一直線の方がよかったかなと。

なお、収納がかなり充実しているのは大きな特長の1つでしょうね。

坪単価は266万円。日照がほぼ望めない北向きのわりには高いという印象があるかもしれませんが、30~40㎡台の単価が60~70㎡台に比べ高いのは近年のトレンド下では当たり前のことで、想定していた範囲内にはなりますね。

ただ、地代には注意が必要です。
当物件の地代は302円/㎡とかなり高額で、ザ・パークハウス池上(敷地の約4分の1が借地)の25円/㎡やリビオ池上レジデンス(全て借地)の171円/㎡などと比べかなり高額な水準となっています。

固定資産税の金額は用途地域等々によっても大きく変わってきますので、必ずしも当物件の地代に地主の利益が大きく乗っかっているとまでは言えないのですが、都心部の定借物件などと比べてもこの地代は少々高過ぎかと…。
※更新料も課されるようで「積立方式」のため地代とは別に月額19円/㎡の負担がさらに必要となるようです。

単純計算にはなりますが、敷地の全てが借地だった場合には地代は511円/㎡相当にもなるわけでいくら何でも…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど、単価のわりには高級感のあるものとなっています。所有権に換算すると少なくとも坪単価300万円超にはなりますので、当然と言えば当然かもしれませんが…。
浴室照明がダウンライトでなくブラケットタイプなのは残念です。

管理費は271円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数28戸の小規模物件ということで少々高額な水準となってしまっているようです。
高額な地代と合わせ非常にランニングコストのかかる物件となっているので、慎重な検討が必要になるでしょう。

ちなみに、駐車場は全6台で平置と機械式が半分ずつとなっています。

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