パークホームズ横濱星川【敷地形状ゆえの難あるプランニング】2階72㎡4,738万円(坪単価218万円)

続けて、パークホームズ横濱星川。

設計・施工は長谷工で直床になります。
当物件はランドプランの影響で住戸間の単価差は結構大きなものになっているとは言え、平均坪単価は250万円を超えるであろう物件ですので、二重床であって欲しかったですね。

また、前回の記事で言及したように柱の食い込みの目立つプランニングが少なくありませんし、長谷工らしい板状マンションゆえに中住戸が田の字ベースのオンパレードでプランバリエーションが今一つなのも残念です。

外観デザインも一部にFIXサッシを採用するなどして特色を持たせていたパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなどとは異なり単調さを感じるものですし、ちょっと勿体ない印象を受けてしまう物件ですね。

イースト棟とウエスト棟との間には中庭に加え、イースト棟とウエスト棟を結ぶ川の流れのような曲線を描いた共用廊下を施すなど(その途中には2層吹抜で高級感のあるセンターアトリウム)、総戸数172戸というスケールなりの部分も見受けられますが、空地率が約31%と言う非常に低い数字になっているあたりにも苦しさを感じずにはいられません。
※敷地内16号沿いには店舗が入居しますし、その店舗や店舗用駐車場との関係もあり純粋な空地はさらに小さくなります。

敷地形状に加え、周囲の建物や16号との関係が影響してのものではありますが、ウエスト棟がイースト棟の背後になってしまうランドプランはやはり難がありますし、少なからず「パークシティの広大な空地頼み」の物件になってしまっているのはどうなのかなと…。

「三井×長谷工」だとパークホームズララ湘南平塚のような設計パフォーマンスの高い物件(全戸玄関窓×2.2mのハイサッシ)がありますし、もう少し頑張って欲しかったという思いはどうしても生じますね。
パークタワー横濱星川も設計パフォーマンスに特長のあった物件ですし…。

エリアは大きく異なりますがここと近い単価帯でやはり長谷工が起用されたパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアもコストを感じる設計でしたし、昨今の「パークホームズ」のパフォーマンスからは「価格が高止まりする中でマンションがなかなか売れない」というデベロッパーの苦しい状況を少なからず感じてしまいます。

同じ長谷工起用でもミライフル採用物件と次々と誕生させプラン面を充実させている野村不動産の戦略とは対照的な印象です。「ミライフルを採用する=二重床」になるわけですしね。

前回のパークホームズ横濱星川

公式ホームページ
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お部屋はウエスト棟の72㎡の3LDK、南東向き中住戸です。ウエスト棟は前述のようにイースト棟の背後になるので中庭などもあるとはいえ、日照に難があり、イースト棟の圧迫感も避けられません。
同じ南東向きでもパークシティの広大な空地を望むイースト棟とはかなり条件が異なってきますね。

間取りとしては、中住戸としてはそこそこの面積となった田の字プランで、居室畳数も大き目に確保出来てはいるのですが、やはり柱の食い込みが気になりますね。

共用廊下側の柱を半分だけでもアウトフレーム化出来ていれば玄関と共用廊下との間にもっとゆとりあるアルコーブスペースが生まれたように思います。

中住戸ながらLDの開口部がサッシ3枚分確保出来ているのは意味があることですが、LDを洋室3よりも凸させた設計のため、LD前のバルコニーが奥行のないものになっていますし、やはり少なからず苦しさを感じる造りですよね。

このように凸なLDとするのであれば洋室3側にかけてクランク形状の連続サッシにして欲しかったとも思いますし…。

坪単価は218万円。同じ2階の南東中住戸でもパークシティの広大な空地を望むイースト棟だと坪単価240万円を超えており、こちらは「ポジションなりの水準」ではあります。

ただ、それなりのスケールがあるとはいえ、立地や共用部に凄く特色のある物件ではありませんし、日照も期待出来ないこのポジションだと実需としては難しいものがあるでしょうね。

投資としてのニーズも見込めるようなエリアやプランであれば(この物件・プランも全くないとは言いませんが…)、物件内で条件の悪いお部屋でも投資(基本的には賃貸運用)としては魅力あるものになることもありますが…。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様がないのは単価的に仕方のないところですし、ディスポーザーと食洗機、そして浴室照明をダウンライトにするなどまずまずのものにはなっています。
ただ、トイレに手洗いカウンターがないのはちょっと残念ですね。この単価帯ならばあってもおかしくなかったでしょう。

管理費は222円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので一般的な水準です。総戸数172戸というそこそこのスケールがあるのでもう少しお安く出来ていてもおかしくはないですが。

駐車場は全40台で、平置4台を除いた36台が機械式になります。