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豊島区・中野区・練馬区・板橋区のマンション相場【2017年市場動向フィードバック⑥】
2018-08-15

第6回目は、豊島区・中野区・練馬区・板橋区という23区北西の4区をフィードバックしてみようと思います。

※23区内の全体感などは以下をご参照下さい。
2017年全国マンション市場動向①【価格上昇は値引きと億ションの影響が強い】
2017年に都区部の平均単価が上昇した最大の要因とは?(2017年マンション市場動向フィードバック①)

不動産経済研究所が発表している4区の数字はこんな感じ、
SnapCrab_NoName_2018-8-8_19-5-38_No-00.jpg

さらに、2005年以降の平均単価の動きをグラフで表すとこのようになります。
SnapCrab_NoName_2018-8-6_16-56-24_No-00.png
※いずれの結果にもいわゆるワンルームマンションは含まれておりません。

・豊島区【供給数は少なかったが、数字は中位安定、平均専有面積も増加】
以下のように2017年の主な供給事例はコンパクトなザ・グローベルと長期分譲中のシティハウス大塚ステーションコートぐらいしかありませんし、大小問わず供給物件自体が非常に少なかったので、この結果を鵜呑みにすることは出来ないのですが、単価周りの数字に関してはいずれも23区内の中位であり、違和感はないでしょう。

単価はその相場以上のお値段設定という印象の強いシティハウスの影響が少なからずあるようにも思いますが、昨年よりかは平均専有面積は大分大きくなりましたし、グロスが少々嵩んでも問題ない様子が伺えます。

ちなみに、近年、池袋界隈は「住む街」としての人気も高まっており、ファミリータイプの供給も少なくありませんが、まだまだ豊島区全体としての平均専有面積は小さく23区中21位という水準になります。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ザ・グローベル南大塚
シティハウス大塚ステーションコート

・中野区【新宿豊島に似たコンパクトエリア。ただ、単価は伸び悩み】
平均単価は13位と中位ですが、ここ数年の単価変動及び昨年からの変動率は下位に沈んでおり中野駅前の再開発などが進行中のわりには冴えない結果になっています。

平均専有面積に関しては、近隣の新宿区や豊島区に近似しており、23区内でもコンパクト目のエリアになるのですが、平均単価が伸び悩む中で平均専有面積が顕著な低下傾向にあり、そのあたりからも市況の弱さが伺えてしまいます。

ただ、ここ数年の単価の動きを見ると昨年(2016年)ザ・パークハウス中野タワーが単価をかなり押し上げた影響が色濃く出ているのも事実ですね。
今後は中野駅前の再開発による値上がりが周辺エリアにまでどのぐらい波及するかがポイントになってくるでしょうね。

参考)2017年の主な供給(順不同)
グランドメゾン江古田の杜
サンウッド東中野
プラウド上鷺宮

・練馬区【平均専有面積は2位、単価上昇率も5位】
ここ数年の単価上昇率も122%と高い水準を記録し、かつ、昨年からの上昇率も23区中5位と23区内でもかなり勢いを感じます。

板橋区や足立区には及びませんが、板橋、足立、江戸川、そしてここ練馬の4区が2016年から2017年にかけて高い伸び率を記録しており、中でも練馬は平均単価自体が278万円と最も高い水準を記録していますので、そういう意味でも評価が高くなっているエリアと言うことが言えると思います。

平均専有面積は、港区に次ぐ23区中2位ですし、「平均価格」では平均専有面積の小さな中野区や台東区を超えています。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ヴィークステージ練馬豊玉
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ

・板橋区【単価上昇率2位!】
平均単価もここ数年の単価上昇率も20位と下位に沈んでいますが、2017年は、平均単価22位の足立区と共にこれまでの評価が低かったことが起因したと思われる「伸び」が見られる結果になりました。

単に都心区から外周区へ価格高騰が波及してきたと言えなくもないのですが、上昇率は低かったとはいえ既に一段階上昇した上でのさらなる上昇に他ならず都下などと比べると頑張りが伺えますよね。

都下や他県も含めるとこう言ったエリアは中間的なポジションになり、「もう少し内側に行くと手が届がないけれども資産価値などを考慮して少しでも都心アクセス良好な物件が欲しいと言うニーズ」の受け皿的な感じになった結果とも言えそうですね。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ブリリア大山パークフロント
オーベル板橋本町

◎豊島・中野・練馬・板橋の総評
近いエリアの隣接する4区ではありますが、結果から受ける印象は様々です。

ただ、豊島・中野のように平均単価300万円を超えるエリアが伸び悩んだのに対して、練馬・板橋は伸びが感じられる結果になっており、やはり都心部でない限りは300万円前後、つまりファミリータイプが6000万円を超えるか否かあたりにあるであろう「そこそこ大きなハードル」が影響しているようにも感じます。

なお、豊島・中野は平均専有面積がかなり小さいがゆえに単価高を維持しやすいという側面もありますので、この面積差が小さくなった場合に単価がどこまで縮まるのかという疑問も湧いてくる結果ですね。



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