プレミスト三鷹【モチーフは「大樹」、曲面が特徴の外観デザイン】8階45㎡4,498万円(坪単価328万円)

続けて、プレミスト三鷹。

設計・施工は村本建設、デザイン監修は同時期の分譲になるプレミスト山吹神楽坂同様に南条設計室野呂氏(副社長)になります。

南條設計室の代表は言わずと知れた南條洋雄氏なのですが、プレシス横濱山手パークフロントプレシス横濱紅葉坂(いずれもプレシスシリーズの中では非常にデザイン性の高い好物件)あたりから野呂氏を見かけるようになってきており、こちらの物件も総戸数55戸というスケールながらかなり存在感の高いものになっています。

自然豊かな三鷹の物件ということを考慮したモチーフは「大樹」であり、木調ルーバーなどをふんだんにあしらうことで外観上に幹・枝・葉を表現したという個性を感じる物件ですね。

隈研吾氏によるパークコート赤坂檜町ザ・タワーは建物全体に檜フィンを用いるなどしてその44階建の建物自体を1本の巨木に見立てるという壮大なデザインで、当物件はそれにはとても及ばない11階建総戸数55戸というスケールではあるのですが、三鷹通りから目立つ北西部の外壁を曲面にするなどこういったスケールの物件ではなかなかお目にかかれない個性的な設計は差別化を考えた場合にも好感の持てるものと言えます。

なお、当物件は内廊下が採用されていますが、各戸の玄関扉の部屋番号の上部には樹木をイメージしたデザインが施されており、ちょっとしたことではありますが素敵だなと。

また、11階建ながら屋上に共用部(広場)を設けており、抜け感のある眺望が楽しめるのも1つの魅力になるでしょう。
隅田川花火大会が望めるようなエリアではこういった階建の物件でも屋上テラスが設けられていることは珍しくありませんが、一般的にはこういった階建で屋上テラスが設けられることは少ないですね。

駅前では話題性の高かったグレーシアタワー三鷹、北口の武蔵野市側にはなりますが近い駅距離で大規模物件プラウドシティ武蔵野三鷹など強力なライバルがいる市場環境ゆえに、普段以上に工夫が施されたことは想像に難くありません。

前回のプレミスト三鷹

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北西角住戸です。北側だけでなく北西側(三鷹通りの斜向かい)にも当物件と同じような高さのマンションがありますが、西方向(三鷹通りの向かい)は戸建が中心になっているので、まずまずのポジションになります。

前述の曲面部分のお部屋で、LDと洋室の間のバルコニーの外側は横ルーバーが上から下までビッシリと施されるという非常に珍しい設えになります。

大きさ的には物件内では最も小さなものになるのですが、1LDKとしてはむしろ大きな方になりますね。

近年はマンション価格高騰により42~43㎡を超えるような1LDKはひと昔前よりもかなり少なくなってきているのですが、三鷹エリアならばこのぐらいのゆとりがあった方が良いのかもしれませんね。

ただ、数字上は大き目でも廊下は1LDKとしては長めであり、前述のように北西面をわざわざ曲面にしたがゆえに生じたと思われる柱の食い込みはやはり気になりますね。

LDKの11.5畳、洋室の6.5畳は45㎡なりの豊かさを感じますし、収納も納戸やトランクルームがあるのでまずまずという印象ですが、柱がなかったらもっとゆとりを感じることが出来たのは間違いありません。

なお、LD内の納戸の前のスペースって何するところなのでしょうか???
LDの入口ドアとの緩衝を考慮してのものかもしれませんが、このスペースの用途はあまりないと思われるので、冷蔵庫の横ぐらいまでの奥行のある収納にしてしまっても良かったような気がします。
扉を引き戸にして、開いた時には扉が冷蔵庫の前にくるような設計ってのはどうかね?
場合によっては冷蔵庫を隠すことも出来るっていう(笑)。

坪単価は328万円。上層階にしては意外なほどこなれた水準です。同じ北西角の低層階は62㎡のプランなので、単純比較は出来ないのですが、3階で338万円という水準で単価が完全に逆転してしまっています。一般的には面積が小さい方が単価高になるものですし、不思議な単価設定ですね。

エリア・駅距離的にこういった大きさの1LDKのニーズが少なかったがゆえの値付けである可能性が高いですが、それにしても不思議な値付けだなと…。

なお、平均坪単価は約320万円のプラウドシティ武蔵野三鷹に近いものになっており、先行するプラウドシティを強く意識している感はありますね。その名の通りあちらは武蔵野市でこちらは三鷹市なので必ずしも競合はしませんが…。

ちなみに、グレーシアタワー三鷹は話題性の高い物件でしたが、平均坪単価約440万円という高水準なためか販売にわりと時間がかかっています。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、単価的に違和感のないものになっています。

管理費は322円/㎡(なぜか当物件は地代を管理費に含めて表記しており気持ち悪かったので除きました(汗))。
内廊下、かつ、ディスポーザー付の総戸数55戸というスケール感を考えれば上々の水準ですが、地代が124円/㎡(他に更新料積立金17円/㎡。いずれも引渡後5年間は売主負担)なので、ランニングコストはかなり嵩みますね。

そういった点からすると販売単価はもう少し抑えて欲しかったという印象になります。

駐車場は全10台で身障者用を含む2台が平置、残りの8台が機械式になります。また、別途カーシェア用が1台あるとのことです。