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グランドメゾン上町台ザ・タワー【素晴らしく優雅な玄関だが、居室畳数割合は65%未満】76㎡6,030万円(坪単価262万円)
2018-07-20

続けて、グランドメゾン上町台ザ・タワー。

設計はIAO竹田設計、施工(構造設計含む)は鴻池組で、免震構造が採用されています。

デザイン的には高層階に行くほどガラス面が目立つものになっており、前回の記事で書いたようにエリア内で最も高層となるマンションだけのことはある特長的なものに仕上がっています。

総戸数244戸はタワマンとしてはむしろ小ぶりではあるのですが、大半が70㎡超のプランニングなので数字から受ける印象以上のスケールがありますし、やや小ぶりでフロア面積がそれほど大きくないながらも40階建と高さを出せていることで余計にスケール感・存在感を放つ建物になっている部分もあるのではないでしょうか。

下層部を除くと共用部は「19階」の2層吹抜のスカイラウンジ(北東頂点部にあり、大阪城公園が望める)ぐらいで、少々セコさを感じてしまう造りではあるのですが(高層階に住戸を出来る限り多くすることで少しでも売上を大きくしている)、敷地北側の大阪城の石垣をモチーフにしたという積水さんらしい石積みはやはりお見事という他ないですし、緑豊かなランドプランにも見所のある物件です。

前回のグランドメゾン上町台ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_1861[1]
お部屋は76㎡の3LDK、西向き中住戸です。中層階の11階建のセレッソコート大阪城前は越える高さにはあるので、タワマンならではの視界抜けを楽しむことが出来るポジションになります。

間取りとしては、中住戸ながら76㎡ということで関西圏なりのゆとりを感じることの出来る大きさということになるでしょう。

ただ、玄関廊下をかなりゆったり目の逆T字型としていることで、居室畳数などからは76㎡のゆとりは感じにくくなっていますね。

専有面積に占める居室畳数割合は64.6%((10.8畳+4.4畳+6.0畳+4.6畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷76.21㎡)
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)と中住戸としては異常に低い水準になっています。
首都圏の70㎡前後のいわゆる狭小プランとは異なりますので、少々低めに出るのは当然のことではあるのですが、中住戸では70%を下回ることすらそうそうないのです。

LDは10.8畳ということで70㎡ちょっとの3LDKの平均よりもむしろ小さいぐらいですし(その反面、キッチンは4.4畳と大きいのですが…)、居室以外の部分を少々優雅に造り過ぎてしまった印象はありますね。

3LDKを基本プランにしている以上、実需層をターゲットとしているのだと思いますし、もうちょっと効率性(実用性)を意識しても良かったのかなと…。

玄関周りは先ほどの90㎡超のプランと比べても大差のない非常にゆとりのあるもので、76㎡でここまでやる必要はないように思います。常々当ブログでは玄関の大切さを語っていますし、素敵なのは間違いないのですが、この玄関廊下を通り10.8畳のLDでは少し拍子抜けしません???
※当物件はメーターモジュール設計なので、これより小さなプランでも玄関廊下にゆとりがあるのですが、当プランは玄関から廊下の突き当たりまでの距離が長いので余計に優雅になっていると思います。

なお、LDの開口部に2枚半分のサッシが確保されているのはとても良いですね。2枚分と2枚半分では開放感は大きく異なってきます。

坪単価は262万円。当物件の低層階には220万円程度のお部屋もあり、中層階なりの単価にはなっていますが、最寄駅まで徒歩5分ということが多少なりとも考慮されたであろうこのご時世にしてはまずまずこなれた水準と言えそうです。

この後、グランドメゾン上町台レジデンスタワーが控えていますし、そのあたりも幾分かは考慮した値付けということなのかもしれません。

管理費は218円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにはタワマンとしては小ぶりながらコンシェルジュサービスや24時間有人管理を採用していることを考えるとリーズナブルな水準ですね。
関西圏なのでそこまで驚くようなものではないのですが、首都圏であれば350円/㎡はくだらないでしょう・・・。

駐車場は全105台で身障者用を含む9台が平置、残りの96台がタワーパーキングになります。



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