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レーベン青砥LICELT【日本初郵便ポスト付マンション】62㎡3,118万円(坪単価166万円)
2017-10-20

続けて、レーベン青砥LICELT。

設計はデベロップメントデザイン、施工は冨士工です。

設計・施工に大きな特徴はありませんが、デザイン監修にウイ・アンド・エフヴィジョンが起用されているのは大きな特長と言えるでしょう。
ウイ・アンド・エフヴィジョンはパークホームズ二子玉川彩翠邸ライオンズ一之江レジデンスディアナコート尾山台翠景など、複数のデベロッパーの物件で印象に残るデザインを提供している実績豊富な会社さんで、当物件も前回の記事で言及したように本来必要ない部分に凹凸(マリオン)を施すなど、この単価帯の物件としてはかなり凝ったデザインが採用されています。

デザインはコストをかければ必ず素敵になりわけではありませんし、知名度の高いデザイナーを起用すればいいというものでもありませんが、この物件はエントランス周りのウッディな感じも含め随所にセンスの良さを感じることが出来ますね。

また、中川沿いとなる敷地北東部にバーベキューコンロを備えた屋外ラウンジを配置し、はやりの「グランピング」を想定したスペースを施しているのも当物件の大きな特徴となります。

9階建とそれほど高さを出せていない物件なので、空地の大半は駐車場や駐輪場になってはしまいますが、こういった総戸数83戸の物件にしては珍しい特色ある共用施設を有しているのも差別化の観点からは良い材料と言えるでしょう。

前回のレーベン青砥LICELT

公式ホームページ
IMG_3128[1]
お部屋は62㎡の3LDK、東向き中住戸です。南向きの棟と東向きの棟は一般的な「直角配棟」ではなく、この東棟は多少南東側に傾けられているようですが、それでもほぼ真東向きになります。そのため、日照時間は短めではありますが、低層階でも前建の影響のない圧迫感の少ないポジションとなります。

間取り的には物件内では最も専有面積の小さいもので、平均専有面積74㎡超の面影がこのプランからは全く感じられません。

中住戸でも70㎡超の3LDKが中心なのでこのプランは物件内ではイレギュラーなタイプのものにはなるのですが、定期借地権と言えども「広い部屋ばかりプランニングしていては総戸数83戸を捌くのは容易ではない」というデベの見立てが大きく影響した可能性の高いプランニングと言えるでしょう。

実際、前回の記事で書いたようにこういった都心から離れたエリアの定期借地権というのはかなり稀で、極端な話「インパクトのある価格で勝負しないことにはどうしようもない」と言えてしまうわけで、「面積が広いわりには価格が安いかなぁ…」という程度ではなかなか販売につながらないものなのです。

したがって、前回紹介したような80~90㎡台のプランを提案しつつも、広告上少なからず価格にインパクトを出せる60㎡台の3LDKをプランニングするという構成になっているのでしょう。
総戸数83戸と言う結構な数を捌かなければならない物件ですし、定借とは言えこれぐらい面積に幅を持たせるのは当然のことと言えるでしょうね。

そんな「なくてはならない狭小3LDK」なのですが、面積を限界まで絞っただけあって効率性を極限まで追求出来ているのは評価出来ます。柱を完全にアウトフレーム化したことで玄関前にアルコーブ的なゆとりを設けることも出来ていますね。

1317の浴室、最低限の収納など、60㎡台前半の3LDKなりの手狭感のある部分も生じてはいますが、LDが10畳確保出来ているのは凄いですし、この専有面積の3LDKにしては意外なほど洗面所が広めに出来ているのも良い点かと思います。

坪単価は166万円。物件内で最も条件の良いはずの南東角住戸と大差ない水準で(南東角住戸は90㎡超でグロス価格がかなり嵩んでいたため物件内でも単価が控えめになっている。レーベン多摩センターのケースと同じですね)、東向きで日照時間が短いことを考えるとお買い得感は薄くなりますが、前述のように「ファミリータイプが3,000万円ちょっとから」という価格(グロス)で勝負するために設けられたプランとなりますので、これでも十分に役割を果たしているということになるのでしょう。
狭小3LDKとは言え、近年の23区内のファミリータイプで3,000万円ちょっとというのは限られていますからね…。

ちなみに価格の3,118万円には前払地代約170万円が含まれています。前払地代が気になる方はブランズシティ世田谷中町のコメント欄で解説していますので合わせてご確認いただくと宜しいかと思います。

設備仕様面は、そこそこのスケールがありながらディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様どこらか食洗機さえもないようですが、お馴染みのたからの水に加え浴室テレビが標準装備されているのはやはり凄いなと(浴室テレビは近年のタカラレーベン物件で頻繁に採用されている仕様となります)。

なお、当物件は「ソコポス」という宅配ロッカー内に郵便ポストを内蔵したシステム(書留郵便の受け取り機能、ゆうパックの発送機能付)を採用しており、「郵便ポストを導入した」日本で初めてのマンションとなるようです。

かなり便利なシステムで大規模マンションを中心に今後同様な取り組みが増えそうですね。

管理費は204円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数83戸というスケールがあるわりには高めですね。地代及び解体積立金月額が148円/㎡かかることを考えても管理費をもう少し抑えることが出来ていると良かったでしょう。

駐車場は全44台で近年の物件にしては附置率が高い方かとは思いますが、身障者用1台を含む2台のみが平置で残りの42台は機械式となります。

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