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自己紹介~ブログを始めるにあたって~
2011-05-21

 ブログをご覧いただき有難うございます。

 筆者は、会計や税務の仕事をする傍らひっそりと不動産投資を行っています。ただ、投資の規模は小さいですし、投資目的で不動産を見ているというよりただ単に不動産バカ、不動産おたくです。不動産やマンションが好きすぎて、趣味で宅建と管業にも合格しました。が、今のところ全く利用する機会はありません(笑)。

画像 003[1][1]

 以前からとにかく間取りを見るのが大好きで、モデルルーム巡りもかれこれ10年来の趣味です(お金持ちでは
ありませんのであまり買えませんが、一応、何度かマンションを購入していますので冷やかしというわけではありません(笑))。

 そして、この度、その経験を生かして不動産市況を端的に表現していけたらと思いブログを初めました。私は不動産業界の人間ではないので、ブログの内容にはいかなる利害関係も含みませんし、できる限り第三者的な立場から語りたいと思いますが、所詮1人の人間の語る主観的な意見となってしまうでしょう。

 利害関係いかんによってはブログの内容に不快な思いをされる方もいらっしゃるかと思いますが、趣味のブログですので誹謗中傷はご容赦下さい。
 末永く不動産業界そして不動産市況を見守っていきたいと思いますので応援宜しくお願い致します。


パークコート虎ノ門愛宕タワー28階113㎡23,800万円【坪単価695万円】 | topページへ戻る

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コメント有難うございます!

morumammaさん。コメント有難うございます。
参考になるといっていただいて大変嬉しく思います。

また、コメントお待ちしております~

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Re: はじめまして。

ra-kudo様

この度はコメントいただきまして有難うございます。
また、いつも楽しくご覧いただいているとのこと、とても嬉しく思います。
最近、多くの方からご相談いただいている関係で、ご連絡遅くなってしまい申し訳ございません。

ご検討中のセンチュリーフォレストのお部屋(部屋のタイプは記載しないでおきますね)について、坪単価の高さと廊下の長さ以外に他に気づく点をとのことですが、
そうですね・・・一言で言うと素晴らしいお部屋ですね(笑)。
LDの周囲を囲む天然石の床、素敵です。

両面バルコニーですが、メインが北よりの東向きで日当たりがよろしくないのがファミリータイプも想定される間取りとしては非常に残念で、そのあたりも売れ行きに影響しているかと思いますが、超高額住戸らしいゆとりとPP分離を実現した間取りはバランスがよいと思います。
また、洋室2室の柱はアウトフレーム化されておりませんが、これだけの広さがあれば家具配置などの問題は生じないので気にする必要もないでしょう。

不満点を挙げるとするならば玄関にシューズインクロークがないことでしょうか。理想を言ったらきりがないかもしれませんが、せっかく玄関からすぐにキッチンに入れる便利な設計となっているのですから玄関とキッチンの間にウォークスルーの大きなクローゼット兼パントリーが設計されていたらさらに便利だったのではないかと思います。

コメントと言ってもせいぜいこの程度なのですが、よろしいでしょうか。
もっと具体的なご相談等ございましたら、ブログ右下のメールフォームからメールをいただくと
直接やりとりさせていただくことができます。

今後とも末永く応援いただけましたら幸いです。
コメント有難うございました。

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Re: わたしも自称不動産おたくです

> はじめまして。
>
> はじめてお邪魔いたします。
>
> 大学職員の主婦で、小学生の頃から間取り大好き、今も不動産サイトがホームっていうくらい好きでいつも見ています。
>
> 仕事には全く関係ありませんが、好きなため文京区に投資用マンションを1部屋購入し、管理(と言っても空かなければやることないけど…)を楽しんでいます。
>
> そろそろ貯金もたまってきたのでもう一部屋…と物色中。楽しい…でも増税前といことでバブルが心配?
> 増税後まで我慢しようか悩み中です。
>
> またお邪魔します。
>
> 全くの趣味のため、不動産について語る友達がほとんどいません。
>
> ブログ楽しみにしています。

のーみ様

コメント有難うございます!
間取りを見るのは本当に楽しいですよね。
でも、女性で小学生から間取り好きって珍しい気がしますし、間取り歴すごいですね(汗)。

実際に投資目的で所有されているとのことですし、今後も情報交換させていただけたら幸いです。

今後とも応援宜しくお願い致します!

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Re: 返信ありがとうございます☆

所有物件はまさに我が子ですよね。投資用として賃貸に出すと自分では室内に入れなくなるのですごく寂しかったりします(笑)。

urlが書き込めないのは非公開コメントにしているとは言え、コメント欄は不特定多数の方が見ることとなるため、何か問題が起きるとも限らないからですかね。

ただ、私、今のところSNSはやっていないんです。
人と交流するのは嫌いではないというかむしろ好きですが、基本的に人とは会って直に話をするのが好きですし、友達でも仕事関係の人でも1人1人にきちんと対応したいというのが少なからずあるんですよね(A型らしさが出てます(笑)。部屋は油断するとすぐに汚くなるのですが(笑))。
広く浅い人間関係だったり、てきとうな相槌というのがどうしても苦手で、ミクシィやフェイスブックは友達に誘われても頑なに拒んできました(笑)。すみません。。。

メールでよろしければブログの右下部にメールフォームがございますので今後もお気軽にご連絡下さいませ~。
一度お送りいただければそれ以後は普通にメールをすることができます。

読者の方からオフ会とかやってないんですかとか言われることもありますし、将来的にはやってみたい気もするのですが、ブログの内容が歯に衣を着せないものということもあり、若干及び腰です。
こんな私ですが、今後もお付き合いいただけたら幸いです。

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Re: いつも楽しく読ませて頂いてます

よっしー様

いつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しく思います!

また、ブログをお読みいただいて様々な着眼点が増えたといったコメントもとても励みになります。
今後も可能な限りにブログを続けて行きたいと思いますので末永く応援いただけましたら幸いです。

この度はコメント有難うございました!

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Re: リビオ目黒と、住友不動産の目黒大規模タワーって、どうでしょうか?

コメント有難うございます!
いつも熟読していただいているとのことで大変嬉しく思います。

リビオ目黒やスミフタワーはモデルルームにいかれていますか?
もし行かれたようでしたら資料をメール等でお送りいただければ、いち早くコメント差し上げることが可能ですので、ご希望であればPCサイト下部のメールフォームよりご連絡下さいませ。

今後も応援いただけましたら幸いです。

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Re: リビオ目黒とスミフタワー

サトコ様

こちらはコメント欄で長文やプライベートなやりとりは適切ではありませんので前回もコメント差し上げたようにまずはPCサイトのメールフォームからご連絡いただけますか。

一度メールをお送りいただければこちらもメールでのやりとりが可能となります。
資料は私が返信差し上げたメールアドレス宛にPDFもしくは写真等でお送りいただくことになります。
必要資料は間取りだけではないのでメールフォームよりご連絡いただいた後にお教え致します。

なお、多くの方々からご相談いただいている関係上、コメントを差し上げるまでには少なくとも数日はかかりますのでご了承下さいませ。
資料はお手すきの際にお送りいただければ結構です。まずはメールフォームよりご連絡いただければと思います。

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Re: はじめまして

コメント有難うございます!
また、ブログを熟読いただいていたとのことで有難うございます。

さて、ブリリア鷺沼についてのリクエストですね。

この物件は第1期の登録がもうすぐ締めきりということで他物件などとの関係上それまでには記事に出来ない可能性が高いです。
ただ、個別にいち早くコメントすることは可能なのでPCサイトのメールフォームからメールをいただければいただいたメールアドレス宛に今週中にコメントを差し上げることが可能かと思います。

もし急ぐようであればメールフォームよりご連絡いただけますか。

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マンションの構造などについて

はじめまして。
初めて書き込みさせていただきます。

モモレジさんのブログに出会ってかれこれ一年以上たち、ほぼかならず毎日読ませていただいています。必ず毎日更新されているモモレジさんの熱意にはただただ感服するばかりです。並大抵の努力ではできないと思います。。

ところでたいした質問ではないのですが、2点お聞きしてもよろしいでしょうか?

①マンションの下がり天井や柱の場所、開口部などは売り主と施工会社どちらが決めるものなのですか?よくブログの中で、売り主の○○は下がり天井が、、ですとか、○○建設なのでさすが間取りがいい、と書いてあるので、少し気になっています。

②最近イエシルという中古販売の相場を公表しているサイトをみつけたのですが、モモレジさんはそういった物件サイトはどのくらい信用なさっているのでしょうか?(というのは昨年マンション購入したのですが、すでにやすくなっている、、)

お忙しいかと思いますので、時間のあるときで構いません。簡単にでもお返事いただければ嬉しいです。どうぞよろしくお願いいたします。

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Re: マンションの構造などについて

コメント有難うございます!

また毎日更新する熱意に感服するとまで言っていただいて有難うございます。
基本的にはある程度まとめて書いての予約更新なので毎日書いているわけではないのですが、実際、かなりつらい時もあります・・・。ただ、私の気分や体調で内容に差が出てしまうのはまずいですし、1つ1つのマンションをしっかりと吟味して記事にすることを心がけております(だから余計に大変だったりもしますが・・・)。

さて、ご質問の件、ご回答差し上げます。

①当たり前なことではあるのですが、マンションの販売で「直接的」に利益を得るのはデベロッパー(売主)です。なので最終的に判断為るのはむろん売主です。なので、デザイン面も含め基本的には「売主の意向」が強く出ます。
最たる例がスミフですよね。デザインやバリエーションの少ない間取りがほとんどの物件で共通しており、どこの設計会社や施工会社でも同じようなスミフ物件が出来ます。

ただ、一般的にマンションというのはデベの担当者と設計会社、施工会社の担当者が議論を重ねながら立地や敷地形状に適した全体プラン、戸ごとのプランを詰めて行きます。
例えばですが、デベ側がこの立地ならば「南向き住戸比率を高めたい」という意図を設計会社に伝えれば設計会社は「南向き住戸の各戸のスパンをナローにし住戸数を増やした」フロアプランを書き上げてデベに提案します。
基本的に設計会社や施工会社は仕事をもらうわけですから、デベの意向を満たしつつベストと思えるものを提案するわけです。

ただ、例外もあります。設計・施工会社がスーゼネなどのケースです。
スーゼネには自社内に優れた設計部(及びデザイン部)を持っています。
たまにブログでも書きますが竹中工務店はスーゼネの中でも非常に高いデザイン性を備えた物件を造りますし、構造面で言えば順梁(清水に多い)と逆梁(鹿島に多い)の好き嫌いなどもあると思います。スーゼネではありませんが三井住友建設はSuKKiTという独自構法を推しており、デベ側に「コストを抑えたいという意図」がなければ基本的には採用したいと考えているでしょう。

そして、タワーなどの大規模物件は敷地が広く、設計面での選択肢が多いため、デベ側の意向に沿う形であっても設計・施工会社の「色」が出せる部分が多くなりそういった面で物件によってはスーゼネの「色」が見えてくるということです。

個々の間取りについて言えば「どのぐらいの専有面積の幅を設けるか」「ワイドスパンにするか否か」「田の字にするか否か」「柱をアウトフレームするか否か」などは基本的にデベの意向により左右されるケースが多いですが、その意向を適切に再現してくれるゼネコンを起用するという場面も大いにあるでしょう。
また、同じ階建や階高のケースでも順梁にするか逆梁にするかによって3次元空間は大きく異なりますし、常々ブログでも書いているように梁や柱の細かな位置取りや細かな戸境の調整(隣戸との境界をどの位置にするか)によっても間取りは大きく異なりますのでそのあたりを中心に設計会社及びゼネコンの「色」が確実に出てくるというわけです。

②次にイエシルなどの不動産サイトについてですが、ぶっちゃけ見ませんね・・・。自分の相場感だけで不自由することはないですし、そこはやっぱり自信を持っているので・・・。
イエシルは初めてサイトに訪問した時にその掲載の市場価格を見て「え~・・・」って思ったので(笑)、その後全く見ておらず、改めて今見ましたが相変わらず・・・。
そんな値段だったら投資目的で速攻買うわ・・・って言うのがほとんどかと思います。
ビッグデータを基に算出しているようですが、時系列データの「重きの置き方」が間違っているのかな。
相場感のある方が見てればこの結果が出る分析手法を採用するのはありえないと思うのですが・・・。

まぁ今後は少しずつ改善されていくのではないかと思いますが、不動産は言うまでも無く同じ部屋は2つとしてなく「一物一価」であり間取りなどの細かな要素が価格に与える影響は絶大ですので、データ分析は基本的に相場感が全くない方が1つの参考として見るためのものという域を出ることはないのかなと思っております。

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Re:Re: マンションの構造などについて

モモレジさん、早速ご回答頂きありがとうございます!
とても丁寧に書いて頂き、納得するどころか、売り主、建設会社、設計会社の関係について非常に理解が深まりました。建設会社はスーゼネの方がネームバリュー的によい、くらいに思っていましたが、物件によってはいろんなところで「色」が出てくるのがよくわかりました。

イエシルについても、ありがとうございました。マンションの特徴など全く考慮されてないと思ってはいましたが、モモレジさんのお考えを聞けてとても勉強になりました。そして、自宅の価格のことでもあり、安心しました、ありがとうございます!
ただ、「相場感」、、かなり難しいですね。

来年もモモレジさんのブログでいろいろ勉強させて頂きたいと思います。今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

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お願いがあります

マンション探しをしていて此方に辿り着きました。


購入検討している物件の参考にさせて頂いております。


すみませんが、神奈川県大和市のシティテラス大和を取り上げ解説して頂けませんか。


是非、お願い致します。

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Re: お願いがあります

コメント有難うございます。

シティテラス大和をご検討中とのことですね。
コメントするのは可能なのですが、コメントするにあたりいくつかお願いしたい点がありますので、まずはPCサイト下部のメールフォームよりメールにてご連絡いただけますでしょうか。

宜しくお願い致します。

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No title

ここ3年程マンションを探しておりますが
いつもこちらのサイトを拝見し参考にさせていただいております。
毎回、楽しみにしておりますのでこれからも頑張ってアップしてください。

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Re: No title

コメント有難うございます。
いつも参考にしていただいているとのことで大変嬉しく思います。

今後もできる限り頑張りますので末永く応援いただけましたら幸いです!

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