【LDKで11畳?】代官山アドレスザ・レジデンスイースト3階85平米9,980万円【坪単価390万円】

代官山アドレスザ・レジデンスイースト。タワーの方は何度もご紹介していますが、レジデンスイーストは初めてですかね。

代官山駅前においてはタワー棟が一際目立っているのでレジデンス棟はあまり目立ちませんが、イースト・ウエスト・サウスの3棟構成になっており、いずれも10階前後とそこそこの規模のレジデンスとなっています。タワー棟の南西側に位置し、南側には高い建物がないため、日照良好です。タワーでない駅直結物件でこのポジショニングはかなり贅沢で希少性が高いですね。

前回までの代官山アドレス外観(タワー)
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お部屋は85平米の南西角3LDKです。西側にはサウス棟がありますが、イースト棟がやや前に出ている感じとなるので西側の窓の前も壁とはなりません。3階で眺望は望めませんが、日照は良好だと思います。

間取り的にはワイドスパンの角部屋でそれほどおかしな造りではないかと思いきや・・・LDKがなんと11畳しかありません・・・。
う~ん・・・、でも、隣の洋室と比べて見ると、LDだけで11畳あるように見えます。キッチンはかなり広そうですしいくら何でもLDKで11畳ってことはないと思うんですけどね。これ間違ってますよね・・・。

ただ、いずれにしろ85平米という専有面積のわりに居室畳数は小さめです。
高級物件らしく玄関、廊下、水周りにゆとりがあり、さらに収納も充実していることによるものなので悪いとはいいませんが、85平米の3LDKならLDは13畳以上は欲しいところですね。隣の洋室との間の引き戸を開くことでそれなりの広さとなりますけれども。

ちなみに、LDKで11畳だと・・・
専有面積に占める居室畳数は52.3%(11.0畳+6.3畳+5.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷84.57㎡))です。

LDKで15畳でも・・・
専有面積に占める居室畳数は60.0%(15.0畳+6.3畳+5.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷84.57㎡))です。
【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡

一般的に65~70%となるお部屋が大半だと思いますので、いずれにしろかなり居室畳数割合が小さい物件であることは間違いないでしょう。

坪単価は390万円。希少性のある物件ですが、上記の割合から言うと1割強は単価を高く見積もるべきと言えるので、そう考えると割高といわざるを得ません。せっかくのワイドスパン住戸なのでもう少しバランスを考えて欲しかったですね。

このマンションの基本データ
【築年】2000年
【管理費/㎡】250円
【修繕積立金/㎡】251円

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