【LDKで11畳しかないですが】ミオカステーロ駒込1階62平米4,748万円【坪単価252万円】

ミオカステーロ駒込。南北線駒込駅徒歩4分、山手線駒込駅も徒歩5分という非常に利便性の高い立地の物件で文京区アドレスではないものの山手線の内側立地で六義園にもほど近いポジションです。駅からの道程はやはり現在分譲中のリビオレゾン駒込六義園のイースト棟とウエスト棟の間を通ることとなります。

1フロア2戸の8階建で管理人室を除くとたったの15戸という規模の小ささが非常に残念なところではありますが、全戸角住戸かつ南向きという条件はこのような小規模マンションならではでしょうね。お隣の巣鴨駅にはなりますがグリーンパーク巣鴨なんかと非常に似た立地条件、プランニングといえるでしょうか。

すぐ近くには先輩物件ミオカステーロ本駒込もありますね。売主はグリーンウッド、設計施工は山田建設となります。

公式ホームページ
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お部屋は60平米超の3LDK南西角住戸です。貴重なテラス専用駐車場付の1階住戸です。
1階でも日当たりが良さそうですね。

間取りは60平米超の3LDKということでそれはそれは無理をしているわけですが、全ての洋室をリビングインにすることなしに洋室1が独立性の高いものとなっているのが特徴ですね。ただでさえ専有面積が小さいのに廊下を長くするというのは驚きではありますが、その途中にトイレを配置することで結構大きな窓のあるトイレとなり、換気面で非常に優れています。

また、収納もダブルウォークインクローゼットでかなり充実していますし、洗面室もなんだかゆとりがあります。浴室も1317ではなく1418を確保しています。

そのような状況であるため当然LDではなくLDKで11.2畳と狭くなるわけですが、オープンキッチンですので空間的にはそれなりとなり、何とか我慢できる感じでしょうか。
両脇の洋室はいずれも引き戸設計で色々な使い方ができそうなのも上記のマイナス点を打ち消してくれています。

1フロア2戸のマンションで2戸とも60平米そこそこの3LDKということでいかにも中途半端という感じで、駅近物件ということもあり50平米の2LDKと70平米3LDKの組み合わせの方がよかったのではないかという感じもしなくはないですが、柱はほぼアウトフレーム化されており、無駄に面積を消費していないですし、これはこれで結構良く出来たお部屋という気がしてきました(汗)。
中空スラブ構造ということもあり上部の梁もあまり目立たないものとなっています。

坪単価は252万円。当然、将来的な日照面での保証はありませんが、現状の条件からすると単価的には手頃感があるのではないでしょうか。テラスの8分くらいまでは上階のバルコニー部分が庇となり、室内まで日照が入りづらいのがやや残念ですけどね。
設備仕様面は少戸数でディスポーザーはないものの食洗機はついていますし、水周りの面材に突板が使われているのもなかなか良いですね。
また、特筆すべきはマグネットセンサー付の窓が全住戸に採用されており、防犯面で心配な1階住戸でもより安心できそうですね。
戸数が少ないためか管理費が317円/㎡と高くランニングコストが少々嵩みます。

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