【全体管理費】プラウドタワー武蔵小杉11階83平米6,550万円【坪単価260万円】

今日も一本目はプラウドタワー武蔵小杉です。

当タワマンの東には既存のユニオンビルがありはするものの、賃貸住宅と2棟の商業事務所棟の建設が合わせて進められており、一体再開発により利便性は一層高まりそうです。ただ、疑問なのは管理費の構成ですね。当物件の管理費は通常の管理費+全体管理費という構成になっていて、合わせると303円/㎡という高単価です。

豪華な共用部、共用内廊下設計、コンシェルジュサービス、そして各階ゴミステーション+食配ステーションという充実したクオリティだけにそこまで高額とは思いませんが、全体管理費という賃貸住宅棟や商業事務所棟など全体の管理を行うための管理費を拠出する必要があるということです。もちろん各棟の入居者(所有者)からも管理費をとるのでしょうし、何かしら全体で管理してもらえるということなので、良い面もあるとは思うのですが、他棟の所有者は野村さんではないようですし、当マンションの管理組合と他社との円滑な運営が実現できるのかはやや疑問です。効果が不明瞭な支出はない方がよいに決まっています。
全体修繕積立金というのもあるのでこちらも具体的に確認すべきでしょうね。

前回までのプラウドタワー武蔵小杉

公式ホームページ
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お部屋は80平米超の北東角住戸4LDKです。単価を比較的下げられる低層階にこのような広めのタイプを持ってきているのはグランドウイングタワーと同様の戦略ですね。東側には三井のV字形タワマンが建設予定なので低層階では日照がかなり遮られます。
コスギでは地価が上昇しているとは言え、7,000万円超の住戸を多く作ったら苦戦するのは明らかですから、5,000万円~6,000万円台という狭いレンジに集約しているのでしょう。

間取り的には低層階の角部屋は角が90度なので、きれいな形の専有部で、柱もきれいにアウトフレーム化されているので非常にバランスが良く見えます。

トイレは玄関前ですが、洗面浴室の位置は無難ですし、専有面積のわりには廊下も長くなく、洋室2室が独立、2室がリビングインというのも悪くないと思います。

北は南部線の線路があるので窓を開ければ騒音は避けられませんが、二重サッシが採用されているので閉めていれば全く問題ないはずです。
収納はやや物足りない感はありますが、ウォークインタイプなどではないので、デッドスペースが少なく大きさ以上の収納力はあるのではないでしょうか。

坪単価は260万円。日照などの条件を考えればちっとも安くはないですが、近々分譲開始となるシティタワー武蔵小杉と比べたらまず間違いなく安いことが予想されるため(超大規模800戸ですからそこそこ安くないと売るのに5年はかかると思いますが、スミフさんですし、ってかそもそも800戸あって一番広い部屋が71平米ってどんだけ~(笑))、需要は十分にあるでしょうね。
隣りや北の三井まで待てる方はそうそういないでしょうし・・・。

設備仕様面は20階以上の3LDK中住戸にのみLEDダウンライト4灯を標準装備にしたり、33F以上の住戸の洗面天板が天然石にしたりと、やたらケチくさい差別化を図っているのが気になります(笑)。食洗機やディスポーザー、さらにミストサウナ、ミュージックリモコンなどの設備は良いと思いますが、エアコンはLDにさえもついていないですし、なんだかな~って感じです。

2 Comments

愛読者さん  

いろいろ

こんにちは、モモレジさん

個人的に野村の武蔵小杉は注目していましたが、やはり高いのではないか?と思わせる結果になったように思います。
やはり、三井のパークシティが良かったのではないか?と。
住友はどうなるか分かりませんが。(未だにリエトコートの中古の販売しませんよね、1年以上放置していると思います)

やはり、野村の最大の欠点は駅距離ではないかと思います。
JR出口からあれほど遠くては、使いにくすぎると思うのですがね
(ついでに・・・一時間に武蔵小杉から、これほど多くの電車が出ているという広告で、南部線(とくに立川方面)を入れるのは絶対に反則技だと思います、だってほとんど乗らんだろ!と。)


さて、余談になってしまいますが、最近思ったことを2つほど。

①ついに晴海の2棟目が出てきましたね。
今週号のSUUMOに載っているので、少し取り上げていただけると嬉しいです。
1棟目は、角部屋蒸発、中住戸はいまだに売れ残りなので、そこは勉強するとは思いますが、果たしてどうでしょう?

②パークシティ大崎が発表されました
大崎の再開発は、もう少し既存の物件が売れてからと思っていましたが・・

本当に、大崎はタワー林立の様相を呈してます。
大崎のタワーというだけでは、中古で売れにくい時代になるんじゃないかと。
(大崎駅の構造を変えなければ、絶対に人があふれてしまいます、特に南口)

どのくらい三井が本気なのか不明ですが、ある程度は気合いをいれないとならないだろうなと(パークタワーかと思ったら、パークシティですし)

グランスカイで反省したのか、広い部屋は少なそうです(だからといって、仕様を落とすことはしないで欲しいですが)
ただ、その広い部屋の間取りは、イマイチです。特に110Aは、全室リビングイン・・・

個人的予想をすると、平均で350くらいではないかな?と(狭い部屋は単価を上げてきそうですが)
それより高ければ、川沿いでなく、しかも歩行者デッキ直結の住友を考えるのが、お得ではないかなと(川沿いは臭いですし)

こちらもどこかで取り上げてみて下さい

2013/04/25 (Thu) 11:04 | REPLY |   

モモレジ(momojiresidence)  

Re: いろいろ

こんにちは!
野村はほんとJRから遠すぎますし、確かにパークシティがよかったと思います。
また、コスギに限りませんが、住友さんの今後の動向は興味深いですよね。
いつまでこの殿様販売を続けるのかと(笑)。
竣工から数年経過した在庫をこれだけ抱えても問題ないビジネスモデルってある意味すごいですけどね・・・。

晴海についてはどのタイミングかは分かりませんが、もちろん取り上げます。
公開されている間取りを見る限り住戸プランに大きな変更はないようですが、やはり、角住戸と中住戸の単価設定がどのようになるかは注目ですよね!

大崎は、確かにパークタワーかと重いきや、パークシティでしたね。
一体再開発による希少性を打ち出して、駅距離のわりにはなんとか高単価で売りたいという思惑が垣間見えます。デザイン面は三井の伝統的なタワーフォルムで、安心感がありながらも面白味に欠ける感じですが、きっと高いのでしょうね。坪単価350万はいい線かもしれませんね。
一検討者からすれば、もう少し安くして欲しいと思いますが、アベノミクスの追い風の吹く状況下では、無理でしょうね・・・。

2013/04/28 (Sun) 10:28 | REPLY |   


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