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築25年以降は値下がりしにくいとか言うけれど…

【珍しいエントランスアプローチ】ブランズ新大塚11階69平米6,250万円【坪単価299万円】

ブランズ新大塚。

JR大塚駅徒歩6分、新大塚駅徒歩3分の14階建総戸数64戸のマンションです。立地的にも規模的にも、そして一流とは言い難いブランド的にもルフォン南大塚ザ・レジデンスとがっぷり四つな感じです。

ただ、こちらには大きなウィークポイントがあります。それは前面道路の拡張により将来的に敷地の一部が収用され、既存不適格となる可能性があるということです。グランスイート六義園とは違い実際に実現するかどうかは神のみぞ知るところですし、そもそも建替が行われるのなんて何十年後も先のことですから気にしない方もいらっしゃるとは思いますが、転売などを少しでも考えているのであれば既存不適格となることが決まった時点で資産価値は大きく下落しますし、そんな面倒くさい物件を買おうとする方も限定的であることから、そのリスクは馬鹿に出来ないのは確かです。老朽化マンションの円滑な建替を実施すべく容積率の緩和への議論も度々取り立たされてはいますが、過度の緩和は弊害を招きますし、あまり楽観的に考えるのは危険ではないでしょうか。

当物件はそのような理由から現状は前面道路からかなりセットバックされ、エントランスアプローチに非常に特色があります。植栽が施されクランク動線となった奥行きのあるアプローチはなかなか素敵なので、住民ではなくともこのままであって欲しいと思ってしまいますね・・・。
公式ホームページ
画像 004[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南西角住戸です。
南側には建物があるので南側の開口部は限定的ですが、11階なので影響は少なく日照時間は非常に長いタイプとなります。

間取り的にはちょっと珍しいタイプで角部屋としては玄関位置がよいので無駄が少ないながらも居室独立性が確保できています。プライバシー面もバッチリですね。

ただ、70平米未満のの3LDKということでゆとりは少ないですし、柱もアウトフレーム化されていないのはいただけません。
ただでさえ、洋室が狭いのにこの形では家具配置に影響が出てしまいます。

専有面積に占める居室畳数割合は67.2%(10.0畳+3.1畳+7.0畳+4.6畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷69.17㎡))とかなり低いのも気になります。専有面積にはトランクルームが含まれていますし、収納が結構充実しているという面はありますが、もう一回り広い居室畳数が欲しかったですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は299万円。なかなか立派な単価です。この単価で専有面積をあと5㎡広くしたら販売に苦労するのが目に見えますよね。致し方ないと言うべきなのかどうか難しいところですが・・・。
管理費は283円/㎡。お金のかかりそうなものが内廊下だけということを考えると少々割高感があります。

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