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【敷地プランに注目】リストレジデンス池袋5階67平米5,498万円【坪単価270万円】
2013-08-30

リストレジデンス池袋。

池袋駅東口より徒歩9分、山手線の内側かと思いきやそうではないちょっと珍しいポジションのマンションと言えるかもしれません。

当マンションの敷地は明治通り沿いではありますが、敷地が非常に特異な形状をしているので建物部分は通りから奥まった位置にあり、かつ、メインバルコニーは明治通りとは反対を向いているので騒音などの影響は少ないでしょう。通り沿いの敷地入口から建物エントランスまでの間は草花に囲まれたアプローチが施されているのも良いですね。

敷地がその特異な形状であるがゆえに敷地面積が1,100㎡超もありながら1フロアわずか3戸という設計はかなり贅沢ですし、その敷地を生かした敷地東側の平置駐車場6台というのも都心近郊ではなかなかないゆとりですね。

売主はリストです。単独となると都内だとリストレジデンス目黒本町あたりが規模的には大きいですね。今後は都内でも名前を聞くことが増えそうなデベロッパーです。
施工は長谷工、ちょっと珍しい組み合わせという印象です。14階建とはいえ1フロア3戸の小規模レジデンスでの長谷工起用はそれほど多くないのではないでしょうか。むしろもっとマイナーな施工会社の方が自然という印象です。ちなみにきちんと二重床二重天井が採用されています。

公式ホームページ
画像 002[1]
お部屋は67平米の3LDK、東角住戸です。当住戸のバルコニーの正面には前述の平置駐車場が並んでおり、前面建物までの距離がかなり確保されているので低層でも開放感がそれなりにあります。敷地東側は第1種住居地域ですし、将来的に日照が阻害される可能性も少なくていいですね。

ただ、間取り的には中小デベらしいコンパクト3LDKなのが残念です。売りやすくするがためとはいえ、せめて70平米は欲しかった所ですね。普通の田の字で廊下が特別短いわけでもないのでこの専有面積だと居室畳数はファミリータイプとしてはギリギリといった印象です。

北側にマンションがあることに配慮したせいか、北側の開口部があまりに小さいのも残念です。そのせいで、角住戸であるにもかからわず行灯部屋が出来てしまっていますし、使い勝手としては2LDKかなぁ・・・。

前述の通りバルコニー方向は抜け感があるのですが、LDの開口部は非常に小さいですし、なんだかもったいないプランニングという印象が拭えません。スロップシンクの位置もなんだか邪魔な気がしますし。
洗面室や洋室全てのドアが引き戸になっているのはデッドスペースが少なくなるので良いと思いますが、それでもやはり収納は少ないですね。

坪単価は270万円。前述の通り贅沢な敷地プランですし(固定資産税は少々高いかも)、駅徒歩9分でこの単価は手頃感があります。ただ、間取りや開口部はもうひと工夫欲しかったかな。

設備仕様面はディスポーザーなしの食洗機付きで水周り天然石などの高級感はありません。また、浴室照明がダウンライトではないのがこの単価の物件としては非常に残念です。
ただ、リスト物件で多く採用されているミネラルクリスタがここでも導入されており、建物内の全ての水がミネラル水になります。

管理費は228円/㎡、外廊下でディスポーザーもないわりには高いですが、ミネラルクリスタの維持費とかってどのくらいなんでしょうね。駐車場が平置で機械式のように将来的にお荷物になるリスクが少ないのがいいですね。

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