【管理費379円/㎡】グレーシア調布10階71平米6,568万円【坪単価304万円】

グレーシア調布。

駅の地下化により駅前の風景が様変わりした調布駅の再開発はまだまだこれからです。当物件はその先駆けとなる建築物といっても過言ではない下層部(1~3階)に商業施設の入る15階建総戸数120戸(事業協力者住戸22戸含む)のレジデンスです。

歩道をはさんだ南側には4階建の商業施設が建ちますし、少なくとも再開発が一段落するまではとても静かな環境とはいかないでしょうが(そもそも駅前ですからそれを望む物件ではないと思いますが)、街が出来ていく様子を見ながらの生活も悪くないでしょう。

敷地西側にも約6mの広い歩道が整備され、並木道となるようですし、敷地を囲む四方の外周歩道はいずれもインターロッキング舗装がなされるので見た目にも美しい空間となりそうですね。

公式ホームページ
画像 001[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南西角住戸です。当敷地の東側にはパルコが隣接しているゆえ、南向き、西向き中心の当マンションの中で最も条件の良いポジションといえます。

間取り的にはやはりその豊かな開口部が目をひきます。順梁で窓際上部に梁が相応に出ておりサッシ高は特別高いわけではありませんが、このサッシ幅はかなりのもので、住友さんのマンションを彷彿させます。
住友さんは同じく調布駅徒歩2分で近いうちに分譲を開始するようですが、どのようなデザインになるのか楽しみですね。最近のスミフ物件サイトにはほとんどに「光景(シーン)となる象徴(シンボル)」というキャッチフレーズが乱用されていますが、そのキャッチフレーズに恥じないものを期待したいですね。

さて、話がそれましたが、当住戸は開口部以外にも特徴があります。玄関位置と廊下配置が珍しいものとなっています。
玄関位置が良いので角部屋としては玄関廊下がコンパクトにおさまり、洋室2室の居室独立性も確保されています。広がりのある玄関ですし、ニッチが良いポジションにあるのも素敵ですね。ニッチの裏側はパイプスペースが大分幅を効かせているのがやや気にはなりますが・・・。

LDと洋室3との間の仕切りにはウォールドアが採用され、クローゼット横に扉をきれいに収納できるのも良いですね。収納がやや少なめではありますが、無駄の少なめな居室独立性が確保された角部屋というだけで価値はあるでしょう。
洋室3の形状はもうちょっとなんとかならなかったかなとは思わなくもないですが。

坪単価は304万円。日照だけでなく眺望も享受できる上階ですし、いいお値段がしますが、再開発案件の切り込み隊長なので反響はかなりのものでしょうし、再開発案件としては戸数も多くないので多少強気でも問題なく売れることでしょう。後発に割高価格で知られる前述のスミフ物件が控えていることからも、当物件は気楽な立場なのではないかと思います。一応、ライバル物件となるであろうアトラス調布も稀に見る秀逸なランドプランであるがゆえに駅距離のわりに結構な単価ですしね。

価格よりも気になるのは管理費ですね。379円/㎡はかなり面食らいました。ディスポーザーはついてはいますが、内廊下でもなく、コンシェルジュがいるわけでもないのになぜこんな価格に・・・。24時間有人防災センターがあるようでその影響も幾分かはあるかとは思いますが、これって下部に商業施設が入っているがゆえに設けられている印象が強いので、住宅部分もコストを負担するとはいえ、もっと負担割合を下げるのが相応なのでは???と思ってしまいます。
駐車場は40台ですが、この立地では利用者が少なそうなので、駐車場空車率を高めに見積もっている面もあるかとは思いますが、とにもかくにもランニングのかかるマンションなのでその点に留意が必要です。

0 Comments



Post a comment