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【LDの通風が・・・】パークシティ大崎ザ・タワー18階84平米8,950万円【坪単価352万円】
2013-11-29

パークシティ大崎ザ・タワー。

いよいよ第1期の販売が開始です。事業協力者住戸168戸を除いた分譲戸数566戸に対してなんとか過半数を超える288戸の販売となるようです。
再開発エリア南東端の住宅棟も分譲されることになっていますし、それ相応のスピードで完売させたいところですが、昨今では最も売りにくい価格帯と言われる8,000~10,000万円の住戸が相当数あることを考えるとそう簡単にはいかないでしょうね。

グランスカイはプチバブル真っ只中の販売となったことも影響してはいたと思いますが、大崎~五反田エリアはデベの売りたい坪単価と検討者が妥当と考える坪単価に比較的開きが大きい印象を受けます。利便性の高い立地であることは確かなのですが、駅力(駅のブランド力)という意味の訴求力が現状ではまだちょっと弱いのかなと。

前回までのパークシティ大崎ザ・タワー

公式ホームページ
画像 005[1]
お部屋は84平米の3LDK、南西角住戸です。以前ご紹介した北東角住戸のほぼ反転タイプとなるので多くは語りませんが、角部屋としては廊下が長すぎることなく、順梁と逆梁を併用することで居室形状も3次元構造も非常に良好というクオリティの高い間取りです。

東側のポコッと膨らんだ位置にある浴室が、当間取り全体に良い影響を与えている気がしますね。

坪単価は352万円。北東角住戸より1割程度安い単価設定です。北東角住戸は予定価格から変更がなかったのに対してこちらは500万円以上下がったようです。西側~南西側のオフィス棟2棟が影響が強いのでしょうね。ただ、真南方向は良好ですし、日照時間も十分であることを考えると当マンションの中では値ごろ感のあるタイプなのではないでしょうか。グランスカイは当物件同様に北側東京タワービューの住戸は非常に高単価でしたが、日照良好な南向き住戸も強気な設定でした。それと比べてこの南西角は真っ当な価格という印象が強いですね。

気になるのは通風面です。当物件のコーナーサッシは通風可能な窓がなくバルコニー側に面した窓でのみ通風がえられるのですが、当間取りのLDはキッチンバックカウンターと洋室2の収納の位置が邪魔をして、LDKがバルコニー面していない状況となっているので、窓を開けることが出来ないんですね・・・。
これこそが痛風ってやつです(笑)。

玄関前の大きなトランクルームなどを初め収納の数・量共に豊富な住戸なので、洋室2の収納は違う形でも良かったような気もします。というか、そもそもFIXサッシの両サイド等を開き窓にすればよかったと思うのですが・・・。
他が良い間取りなだけに残念ですね。

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コメント:

全戸登録販売らしいですね

こんにちは
ついに販売かと思って売行きを見ていたところ、どうも完売したようですね
正直に言って、意外でした

坪単価のギャップは、その通りだと思います
住宅街としての認知度はあまり高くありませんし、最寄り駅の大崎駅はかなりマイナーであることは確かです(目黒と品川の間はあまり有名ではない気がします)

ただ、売りたいほうは利便性の高さを正面に出してきますし(モデルルーム訪問の時の、営業さんの第一声が「最大の魅力は利便性です」でした)、利便性だけを見たら山手線・埼京線の停車駅&一大ターミナル品川にも近いということで「目黒よりも優れている」と言えなくもないです
だから、ある程度の坪単価は出してきてもおかしくないかなと思います
平均340~350位が妥当だと思うんですがね

段々と大崎=職住一体再開発のイメージが据え付けられるといいなと思います

※ちなみに…
総合的な駅の利便性で言えば、圧倒的に目黒が上だと思います
埼京線と山手線が併走している区間で事故が起こると、大崎に行く手段はりんかい線しかない、(バスも東急バス一路線のみ)かなりの交通弱者です
一方目黒は地下鉄も東急もJRもありますから、たとえ埼京線を利用するのは不便でも、総合的には上ではないかと思います
じゃあ目黒にマンションを買えるかと言われると、あの坪単価では無理です!と白旗を揚げる自分がここに居ますが(笑)

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Re: 全戸登録販売らしいですね

目黒駅を最寄りとする物件は行人坂を下った先にあるものが多いため、坪単価300万円程度の物件も一時期は見られましたが、行人坂の手前や山手線内側(上大崎)の物件はかなりの高額物件(坪単価400弱)になってしまいますよね。

現状の大崎の再開発エリアは行人坂下物件よりは上ですが、上大崎等と比べるとまだまだという感じが相応で利便性を加味してもおっしゃるように坪単価は高くとも340~350万で妥当という感じですね。
それを越えている部分はやはり現状の不動産市況の勢い分という印象が否めません。

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