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【最大天井高2.75m×ハイサッシ】ザ・タワー小石川17階102平米12,400万円【坪単価401万円】
2014-01-06

ザ・タワー小石川。

二度目のご紹介となる今回、ご紹介するのは100㎡超のプレミアム住戸です。

昨日の記事で書いたように新築につられ中古マンション価格も上昇傾向の強い昨今ですが、その中でも特に高価格帯(億ション)の住戸の方が価格上昇傾向が強い印象を受けますね。

新築信仰の強い我が国においては、億ションを除いた中古物件を購入する層というのは基本的に価格面での制約(上限)のある方、割安感のある価格を望む方が多いと思うので、継続的な所得水準の上昇が望めない経済状況下においては新築ほどの価格上昇率とならないのがむしろ自然といえるのではないかと思います。億ションや一部の付加価値のあるブランドマンションは中古でも新築同様の水準で取引されるものも少なくありませんが。

当物件はその立地やデザインもさることながら、12階以上の住戸で最大天井高2.75mを実現しているそのゆとりの階高設計が素晴らしいです。18階建ながら高さが61m超もあることからもいかにゆとりある設計となっているか分かるのではないかと思います。昨今の不動産相場環境ではこのようなゆとり設計の物件はそうそう出てくるものではありません。最大天井高2.6m以上の物件は4~5年前に比べてかなり減ったと感じています。
震災前施工物件ながら18階建で制震構造が採用されているのも素晴らしいですよね。

前回のザ・タワー小石川外観
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お部屋は100平米超の3LDK、北西中心の三方角住戸です。東京パークタワーの最上階住戸を彷彿させる超ワイドスパンタイプです。そもそも三方角住戸というのは北向きをメインとして東と西と合わせて設計されることが多いですが、このようなワイドスパンタイプはタワマンの最上階付近のプレミアム住戸ならではですね。

プレミアム住戸らしくあらゆる面でゆとりある設計となっているこちらの住戸ですが、三方角住戸らしく玄関位置がベストといえるポジションなので、そこまで廊下に無駄があるわけではありません。スパンがありすぎるゆえに10畳の洋室の入口付近には実質的な廊下部分がかなり存在していますが、100平米超の住戸ですからこのぐらいは致し方ないでしょう。

ルーフバルコニーのように広い東西のバルコニー、廊下から入る大きなウォークインクローゼット(納戸?)、2WAYの動線が見事な洗面所と素晴らしい造りだと思います。
柱の影響もほとんどなく、天井付近まで伸びるLDのハイサッシはプレミアム住戸ならではのハイクオリティですね。

坪単価は401万円。朝夕の日照はあるでしょうし、17階ながらLDからは富士山、マスターベッドルームからはスカイツリーが望める贅沢なお部屋です。

このマンションの基本データ
【築年】2009年
【管理費/㎡】285円⇒前回のご紹介した時には452円/㎡だったと思うのですが、かなり安くなっています・・・。従前が高すぎたため何らかの対策をしたのでしょうか???現在の管理会社はレーベンコミュニティですね。
【修繕積立金/㎡】172円⇒こちらは40円/㎡からかなりアップしています。40円/㎡はいくらなんでも安すぎましたから、将来的な負担を軽減するためにいち早く増額したのでしょうね。管理費を下げることに成功しているので、月のランニングコストはむしろ下がっています。管理組合がうまく機能しているのではないでしょうか。



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コメント:

あけましておめでとうございます。
管理費、修繕積立金の過去との比較までされているなんて、素晴らしい分析です。こんなに劇的に下がるものなのですね。
本年もよろしくお願い申し上げます。

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住みたいなあ

モモレジさん、こんばんは。T2です。
今年もよろしくお願いします。期待しています(笑)。

この物件は昨年も出ていたので、リベンジ物件ですね。売主さんが「アベノミクスで売れる」と判断したのでしょうか。

確か分譲時はリーマンショック直前で相当高価だったはずですが、それに相応しいマンションかと思います。この界隈では、アトラス小石川やパークスクエア小石川、フォルム小石川など存在感のあるマンションが多いですが、ここが最もハイクオリティだと多くの人が認めるかと思います。

その割には、1階に激安八百屋のスターフルーツが入っていて、下町チックな一面もあり。とはいえスターフルーツは小洒落た感じで、柳町仲通り商店街をにぎわすベストなポジションにあります。ごく近隣の商店街はシャッター街ばかりなので群を抜いていますね。

少し離れて南側はアトラス小石川(や文京シビックセンター)、北側はエルアージュ小石川が建っているので、東西両面に向いているのはいいですね。西側は新宿の高層ビル群が見え、きれいな夜景ですよ。

細かい点では、玄関⇔下足入れ⇔キッチンや廊下⇔洗面所⇔洋室の動線が気になりますね。

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Re: タイトルなし

こすもす様

あけましておめでとうございます!
こちらこそ、本年も宜しくお願い致します。
返信遅くなりまして申し訳ないです。

この物件がそうだったのかは分かりませんが、管理会社への業務委託料は管理会社の変更をすることで2割程度下げることができると言われていますから、それだけでも大分違ってくると思いますし、蓋を開けてみると予想よりも駐車場の空車率がかなり低いことにより管理費会計にかなりの余裕が発生し、管理費を削減できる(その分を修繕積立金に振替できた)ケースもあるのではないかと思います。

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Re: 住みたいなあ

T2様

明けましておめでとうございます!

当物件はリベンジ物件なのですね、そういえば以前も見ていた気がします。
当マンションはおっしゃるようにリーマン前価格での分譲で、売れ行きが芳しくなかったこともあり、規模的にもあまり大きくないことから、一般的に名が売れているブランドマンションという位置付けではありませんが、ゆとりある構造面だけでなく個性的なデザインも素晴らしいマンションでもっと評価されても良いと思いますよね。

こちらこそ今年も宜しくお願い致します。
でも、あまり期待するのはやめて下さい。現状でも一杯一杯なんで(笑)。

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