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【計画道路が・・・】シティハウス仙川緑ヶ丘2階67平米4,950万円【坪単価244万円】
2014-02-25

シティハウス仙川緑ヶ丘。

もう竣工後1年以上が経過しているこちらの物件ですが、そのランドプランや間取りが結構興味深かったのでご紹介します。

立地は仙川駅徒歩11分(都営アパート内を通った場合。公道だと13分です。11分と13分だと大分印象が違いますものね。)で利便性が高いとは言い難いポジションで、おまけに都市計画道路(外環)の影響で、現在は平置駐車場となっている土地(現在は住友不動産が所有しており、賃貸料を設定し管理組合に貸している形。賃貸料は管理費に込)が将来的に収用されることが有力なのです。

当物件にはこの平置駐車場以外に機械式駐車場があらかじめ存在していますし、パークホームズ目白ザ・フォレストのように敷地の約半分がなくなるおそれ(駐車場だけなく駐輪場や中庭までもがなくなる可能性があります)があるわけではありません。
なので、それと比べれば大したことはないとも言えるのですが、パークホームズ目白ザ・フォレストはその収用可能性のある敷地も所有しており、収用時にはその対価として金銭を受領できますが、こちらの場合あくまでその土地の所有者はスミフなので、管理組合や各戸の所有者には一銭も入ってこないんですよね。

こちらはパークホームズ目白ザ・フォレストとは違い、仮に土地が収用されたとしても既存不適格物件とはならないような建蔽率・容積率で建てられているのでしょうか???既存不適格となる上に、金銭も入ってこないとなるとかなり厳しいですよね。そもそも、計画道路ができると目の前が大通りとなる西向き住戸への影響は計り知れないですし・・・。

公式ホームページ
画像 008[1]
お部屋は67平米の3LDK、南東角住戸です。最も条件の良い角住戸でも70平米未満のタイプを設計してくる時点で当物件の単価的割高感は明らかですよね。

ただ、狭小3LDKといえばスミフか一建設かというぐらい極めているスミフさんですから間取りにはそれなりに工夫が盛り込まれています。

そもそも、当住戸は位置的には南東角住戸ですが、西側にも開口部が設けられています。当敷地はまずまずきれいな形をしており、フロア自体もほぼ整形なのですが、なぜだかフロア南面中央部に住戸はなく、共用外階段などが設けられているので、そこに向かって開口部が設計でき、三方角住戸のようなプランになっているのです。

理由はどうあれ、南面のワイドな開口部はもちろんのこと、洋室やキッチンまで採光通風に恵まれたプランは嬉しいですよね。仮に計画道路が出来ても南東角住戸ならば影響は少なくてすむでしょうし。

LDのドアの位置は相変わらずな感じで洗面所もリビングイン、かつ、LDは実質10畳未満というせせこましさですが、廊下の突き当たりが45度角になっており、限られたスペースを少しでも有効活用しようとする姿勢には好感がもてます。

坪単価は244万円。築後1年以上売れないのも当然というか仕方がないですよね・・・。
計画道路の影響をもろに受ける西向き住戸も単価的にはほとんど変わらないので、それと比べると安く見えなくはないですが・・・。

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