【知名度はないけれど】ザ・サンメゾン二番町エルド9階85平米12,010万円【坪単価467万円】

ザ・サンメゾン二番町エルド。

麹町駅徒歩3分、半蔵門駅徒歩5分、市ヶ谷駅徒歩9分というなかなかの好立地に誕生する11階建総戸数39戸(事業協力者住戸7戸含む)のレジデンスです。番町マンションの建替案件ですね。

デベのサンヨーホームズは東京圏よりも関西圏の実績の方が豊富ですが、都内一等地でもザ・サンメゾン広尾エルドザ・レジデンス平河町などの実績があります。

当物件の設計は陣設計、シティハウス勝どきステーションコートではかなり際どい敷地形状ながらも個性的なエントランスをデザインしています。
ここは立地的にどちらかというとオーソドックスな色味を使っていますが、壁面の一部を金属でアレンジするなど立地・単価に恥じない仕上がりという印象を受けます。
厚みのある植栽や優雅な車寄せのあるエントランスも良いですね。

施工はイチケン。モリモトのディアナコート代沢翠景など高額物件の実績もありますが、都内での実績の多くは一建設のプレシスシリーズであり、ネームバリューはイマイチです。
サンヨーホームズ自体が首都圏では知名度に欠けるので、施工会社にもう少し知名度があるとよかった感は否めません。

公式ホームページ
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お部屋は85平米の3LDK、南東西の三方角住戸です。中小デベながら立地に相応しいしっかりとした専有面積の3LDKを設計していることに好感がもてます。物件全体で言えば30平米台の1LDKからあるので、住民の属性にバラツキが出るという意味で誉められたものではありませんが。
上層階住戸でも西方向は番町ハイムに視界を遮られますが、南及び東方向は良好なポジションです。

間取り的には三方角住戸にしては玄関位置はあまり良いとは言えませんが、85平米のゆとりがありますし、完全なる億ションですからこのぐらいの廊下周りのゆとりは相応でしょう。
玄関周りはプライバシー面の配慮がバッチリですし、全体的な居室独立性の高さと洋室1室だけはLDに引き戸で隣接というバランスもいいですね。

けして大きなマンションではなく多面開口の設計なので柱位置に苦慮している様子が伺えますが、洋室1のような収納配置(扉が引き戸なのがニクイですね!)により居室形状は全体的に良好に保たれていますし、浴室1620としっかりと広さが確保されているのも素晴らしいですね。浴室窓、玄関ニッチなども重宝しそうな設備です。

欲を言えばLDにもう少し広さが欲しかったですし、下がり天井ももう少し緩和して欲しかったところはありますが・・・。

坪単価は467万円。高額ですが、大手デベではこんなものじゃ済まないでしょうから、ブランドに拘らない方には悪くないでしょう。

設備仕様面はオール電化というのが気にならなくはないですが(エコキュートは専有部外なので面積消費はなし)、この戸数ながらディスポーザー付きですし、LDビルトインエアコン、食洗機、食器棚、水回り天板天然石、さらに天然石仕様の浴室とこの価格帯の物件として違和感のない高級感のある仕上がりとなっています。

管理費は324円/㎡。スケールメリットがない少戸数物件ですが、内廊下かつディスポーザー付きでこの単価ならば割安感があります。管理費単価は物件単価に比例することを加味してもかなり良心的な設定と言えます。

傾斜地を生かすことで、駐車場が全台地下平置タイプとなっているのもポイントが高いですね。これにより管理費単価が削減できている面もあるのでしょう。

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