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【収用は敷地の約1割ですが】パークホームズ目白ザ・テラス5階85平米9,740万円【坪単価380万円】
2014-04-24

パークホームズ目白ザ・テラス。

池袋駅徒歩7分、目白駅徒歩9分の5階建総戸数96戸のレジデンスです。

パークホームズ目白ザ・フォレストが全戸即日完売して早9ヶ月、満を持してザ・テラスの販売が開始となります。フォレストは総戸数71戸でしたが、それに合わせてこちらの第1期販売を71戸にしてくるとはなかなかニクイことをしますね。

こちらテラスは総戸数96戸ですし、昨今の建築費高騰などに伴う不動産価格の上昇で全体的に価格が上がることは確実視されていたので、予想通り全96戸の一括販売はなりませんでしたが、この価格帯で71戸出せるだけでも十分にすごいですよね。

敷地面積は約4,000㎡とかなりの規模があり、計画道路に収用可能性のある面積も敷地南端の400㎡ちょっとと、約半分の面積が収用可能性のあるフォレストよりはかなり安定感?安心感?があります。

ただ、フォレストがもっとも評価されたのは敷地南側に上り屋敷公園が隣接していることによる緑ビューであり(個人的にはデザインも非常に魅力的だとは思いましたが)、それがあったからこそ敷地の半分がなくなるリスクを負ってでも人気物件となったわけです。
そういう意味ではここの場合、計画道路が実現したならば隣接するフォレストのガーデンがなくなってしまい、南向き住戸からは緑が望めないただの大通りに面したマンションになってしまうわけで、こちらはこちらで結構なリスクがありますよね。
ほんとこの2つのマンションは稀有な状況におかれた物件で今後どうなっていくのか、どのように評価されていくのか非常に興味深いものがあります。

公式ホームページ
IMG_1440[1]
お部屋は85平米の3LDK、南西角住戸です。日照時間が非常に長い条件の良い最上階角住戸となります。ちなみに、南側はフォレストの敷地ですが、ガーデンではなく平置駐車場となります。

ただ、間取り的にはちょっと苦しさを感じます。当物件は南向きの棟と西向きの棟がL字型に配置されていますが、その連結部にあたる角住戸となるので、共用外廊下との関係上、玄関位置がどうしても悪くなります。

そのため、廊下を一般的な角部屋よりもかなり長めに確保せざるを得なくなりますね。その分、廊下の収納が非常に充実していますし、高額住戸らしい優雅な動線という見方もできなくはないのですが、専有面積に占める居室畳数割合は64.0%((13.1畳+3.4畳+7.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷84.78㎡)と非常に低く、居室畳数だけで言えば70平米台半ばの一般的なプランと大差ないのはやはり残念です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

まぁ、それでも開口部が非常に魅力的なのは確かです。
LDにはFIXコーナーサッシが採用されているだけでなく、さらにサッシ3枚分の掃き出し窓が設けられています。アイランドカウンターのある広々としたキッチンにも明るい光が差し込む素敵なLDKとなることでしょう。
サッシ高は2.09mに過ぎないのに「ハイサッシ」とアピールしているのは全くもって納得できませんが(笑)。

坪単価は380万円。非常に条件の良いタイプでこの単価ならば思ったよりはフォレストより高くならなかったという印象なのですが(フォレストは360万超)、廊下が長い分(有効面積)を幾分加味しているのだと思います。



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