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【珍しい位置に外階段】プレミスト葛西3階70平米5,090万円【坪単価239万円】
2014-04-26

プレミスト葛西。

プラウド葛西は総戸数29戸のわりには苦戦したイメージでしたが、こちらは15階建総戸数56戸とほぼ倍の規模となります。プラウドよりもさらに駅近の徒歩2分という好立地なので、そこまで苦労することはないと思いますが、お隣の西葛西駅のザ・ガーデンズ西葛西レジデントプレイス西葛西という2つの大規模マンションが販売されているうちは他物件は少なからず影響を受けるでしょうね。

まして、マンション価格が上昇している状況においては数ヶ月~1年以上前に販売開始したマンションの価格が相対的に安くなってきますしね(相場に合わせて値上げするガメついデベも中にはありますけれども・・・)。超大規模物件の代表格であるブリリアシティ横浜磯子は当初の売れ行き不振で価格改定を行いましたが、不動産価格が高騰した今となってはかなりお買い得が出てきていると思います。
余談ですが、丘上に上るグランドエレベーターは居住者以外の一般の方も利用できるようですが、利用料1回50円が必要なんですね。これって管理組合にとって年間どのくらいの収入になるんでしょうね???貴賓館には中村孝明のレストランがあるので外からの来訪者も多いでしょうし、結構な収入になるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_1444[1]
お部屋は70平米超の3LDK、北東角住戸です。デベ的には全戸南東向きを謳っていますが、このメインバルコニーの向きを南東というのはちょっと無理がありますよね。男らしく東向きと言って欲しい(笑)。駅徒歩2分としては周囲には高い建物はそれほどなく、まずまず開放感のある立地です。
まぁ、遮るものが少ない分、東西線の音や鉄塔も気にはなりますが・・・。

間取り的には70平米の角部屋ということでゆとりは少ないですが、玄関をクランクインさせてプライバシー面への配慮がなされているのは好感がもてます。
玄関位置が共用外廊下から奥まった位置にあるのでポーチ的な部分があるのも良いのですが、このようにしているのは外廊下部分に外階段が設計されているからのようですね。こんな所に外階段が設置されている物件なんてあまり見た記憶がないのですが、なぜなんでしょうね。
外廊下側に出っ張りをなくし、平置駐車場を確保しやすくするためなのでしょうか???そうだとすれば悪い取組ではないと思いますが、この住戸の方にとっては階段を歩く音が室内まで響かないとちと心配です。

柱はほぼアウトフレーム化されており、居室形状は良好ですし、すべての洋室に引き戸を採用するなどデッドスペースを極力少なくする工夫がなされている点は評価できますが、柱の横幅が若干太いこともあり、LDの開放感にやや欠ける印象です。角部屋なのにLD北側には開口部がありませんし、東側の開口部からも両側の柱が視界に入ってくるのが残念ですね。収納もちょっと心許ない感じです。

坪単価は239万円。3階なのでこの単価で済んでいますが、上階では坪単価270万円ほどとなります。

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