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【東急系の石勝エクステリアを起用】パークホームズ二子玉川ヒルトップ2階72平米6,670万円【坪単価307万円】
2014-05-17

もう1件、パークホームズ二子玉川ヒルトップ。

当物件の施工はこの規模としてはネームバリュー的に申し分のない五洋建設、さらにランドスケープデザイナーにはマンションの緑化に関して実績豊富な石勝エクステリアが起用されています。

石勝エクステリアは東急不動産のグループ会社であり、ブランズでの実績が豊富なのですが、三井がわざわざ起用する所を見るとお願いするだけの価値があるということでしょう。

前回のパークホームズ二子玉川ヒルトップ

公式ホームページ
IMG_1617[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南向き中住戸です。低層階なので正面方向の視界は抜けませんが、2階であれば敷地内の緑も視界に入ってくるでしょう。

間取り的には田の字ベースのナロースパン住戸ではありますが、開口部に大きな工夫が見られますね。いわゆる90度角のクランクではなく微妙にクランクさせていることにどのような理由があるのかは分かりませんが、6連サッシ相当のワイドな開口部は非常に魅力的ですね。

ただ、その反面、バルコニーが狭いのが気になりますね。先ほどの間取りとは違い当住戸のバルコニー面は逆梁工法が採用されているので窓際に下がり天井が目立たないのはよいですが、バルコニー手摺は逆梁部分であることもあって奥行がかなり短く狭いですね。

また、南面は雁行設計となっており、東隣は先ほど紹介したタイプの角部屋がやや凹んだ位置にある設計となるので、当プランのLDの東端には通常の間取りでは必要ない位置に柱が必要となってしまっているのも残念です。両脇に収納を配置して凸凹を無くしているのは良いと思いますが。

専有面積に占める居室畳数割合は71.3%((12.3畳+2.8畳+6.5畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.79㎡)と標準的な水準ですが、玄関が窪んだ位置にあるので廊下も短めですし、収納も上々だと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洗面所もしっかりとリビングインとなっている点も好感がもてます。

坪単価は307万円。居室形状が少々気になるタイプではありますが、そこまで気にするほどのものではないでしょう。駅近・免震構造という強みがありながらも低地かつ間取りが苦しかったブランズ二子玉川とは対称的な物件といってよいかもしれませんね。

管理費は246円/㎡。スケールメリットもない三井のこの価格帯の物件としては意外なほど安い設定ですね。三井さんは他大手デベよりも管理費単価に割高感があることが多いです。
外廊下でディスポーザーがないことを考えれば、ごくごく一般的な水準ではあるのですが、駐車場は機械式ですので、維持管理コストはそれなりにかかるでしょうし・・・。
って・・・あ・・・管理人さんは「通勤」ではなく「巡回」なんですね・・・。
管理会社への委託料に占める人件費の割合って高いですから、少戸数物件の場合、管理人さんの時間を減らすだけでも管理費への影響って結構ありますよね。

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