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【飛鳥山公園を一望】王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス25階85平米8,500万円台(予定)【坪単価329万円】
2014-05-27

王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス。

最近はどのチャンネルをかけても「飛鳥」ばかりですが(笑)、こちらも話題性では負けてはいないはずです。
飛鳥山公園を南に一望する王子駅徒歩1分という地に誕生する北区最高層29階建総戸数230戸(レジデンス棟(徒歩2分)を含めると総戸数285戸)のタワマンです。まずはタワー棟から販売するようですね。
レジデンス棟はタワー棟とは異なり天井高も低いですし、タワーに比べ線路等の影響を受ける住戸率も高いので、デベとしても悩ましい所なのでしょう。レジデンス等の方が約1年先に竣工するので、早め早めに販売したいところなのでしょうが・・・。

ただ、タワー棟はランドマークになる存在であることは間違いなく、言わずと知れた南西方向のゆるぎない飛鳥山公園ビューは圧巻です。東方向にはスカイツリーも望めますし、周囲に高い建物の少ない王子ならではのほぼ全方位抜け感のあるビューはここにタワーを建てることの意味を十分に感じさせてくれるものです。
都心アクセス抜群の駅徒歩1分はもちろんのこと、歩道橋を渡ると飛鳥山公園までもすぐというお散歩に最高なポジションもここでこそのものでしょう。

そのような、強烈な魅力のある当物件ですが、駅徒歩1分というのは諸刃の剣でもあるのです。
当敷地はあまりにも線路に近い・・・。
タワー棟・レジデンス棟共に敷地南西端ギリギリの所に建てられているため、建物から線路までの距離はほとんど確保できておらず、JR線の手前に新幹線の高架、その下には都電の線路、これらの影響はかなりのものであることが予想されます。
当たり前ですが王子駅は新幹線の停車駅ではないので、新幹線は結構なスピードで走り抜けます。
南東・南西向きの開口部にはもちろん二重サッシが採用されているのですが、なぜか9階住戸までで10階以上は普通のペアガラス・・・という点もちょっと不安が残ります。

公式ホームページ
IMG_1762[1]
お部屋は85平米の4LDK、南角住戸です。日照はもちろんのこと、飛鳥山公園、さらにスカイツリーも望めるであろう条件の良いタイプです。

間取り的には一見普通なようで実はかなり珍しいタイプです。
珍しいポイントは玄関位置と廊下の関係ですね。当物件は南東面が雁行設計となっていることもあり、角部屋なのにどちらかというと中住戸的な位置に玄関があります。
共用廊下がフロア中央部に設計されがちなタワマンでは、一般的に中住戸に比べ角住戸は玄関位置が悪くなりやすく廊下が長くなるケースが多いです。
したがって、当タイプのように角住戸なのに中住戸であるかのような玄関位置は本来歓迎されるべきなのですが、そう簡単にいかない所が間取りの難しい所ですね。

通常、角住戸というのは玄関からコーナー、つまり、当間取りでいう南の先端方向(LD)に向かって廊下を伸ばしていくわけですが、当タイプはそれとは逆方向(北東方向)に廊下が伸び、洋室1及び2の所までいった後に、LD方向に向きを変えるという非常にまわりくどい設計となっているのです(キッチンの南東部分はLDの畳数に含まれていますが、実質的には廊下です)。

当物件の廊下は標準で天然石仕様となっているので、高級感があるのはいいのですが、それにしてもこの長さは少々もったいないと思わざるを得ません。
これだけの廊下がありながら洗面所の入口が玄関に近い所にもチグハグさを感じます。
ただ、明確にどの部分が悪いと言えないのが当間取りの不思議な所でもありますね。しいて言えば、「玄関位置」と「雁行設計による専有部形状」との相性が良くないということでしょうか・・・。

昨今の間取りとしては珍しく85平米もあるわけですから少々の廊下の長さは許容できなくもないと思うのですが、実はこの間取りには他にも問題があります。長谷工施工ならではの強烈な柱です(次の記事で詳細を書きます。)。バルコニー側の柱が全くアウトフレーム化されていないのもそうですが、キッチンの東側に丸々一本柱が混入しているのも残念です。昨今のタワマンではこういった位置に柱が丸々一本入っている物件はそう多くはないのです。

坪単価は予定価格で329万円。間取りのネガティブポイントばかりがクローズアップされてしまった感がありますが、そもそもJR線徒歩1分のランドマークタワーという希少性を考慮するのはもちろんのこと、少々間取りが悪くても住みたくなるぐらいの素晴らしすぎる眺望が拝めるお部屋であることは確かです。ただ、価格には良い点ばかりがのっかっている印象で線路の影響がほとんど加味されていない感じがしなくもないんですよね・・・。
建築コストの上昇分で相殺ってことかなぁ・・・。

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