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【長谷工・・・】王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス16階70平米5,800万円台(予定)【坪単価274万円】
2014-05-27

もう1件、王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス。

当物件は近鉄不動産、京阪電鉄不動産、長谷工のJVです。
ということは設計・施工も当然に長谷工となるわけですが、ザ・山王タワー(同じく近鉄不動産と長谷工のJV(他に三菱地所))及び品川タワーレジデンス(京阪電鉄がデベで長谷工施工)と柱・梁の設計が驚くほど酷似しています・・・。ちなみに、ザ・山王タワーは免震でこちらと品川タワーレジデンスが制震ですね。

ここも品川タワーレジデンスも最大天井高が2.7mなのは素晴らしいのですが、最大天井高が高いだけに約60cmも出っ張った下がり天井があまりにも強烈です。また、柱が全くもってアウトフレーム化されておらず、居室形状が悪いのもこれらの物件の特徴です。

当物件は南面を雁行設計とすることで角住戸率を高め、ほとんどのタイプでワイドスパンを実現しているのは評価できると思うのですが、その肝心の開口部のFIXサッシ部分に今どきの物件としては珍しく、大きな一枚ガラスを使っていないことも気になりますね。
サッシが格子上に区切られているので、サッシの縁が視界に影響を与えます。

前回の記事でも書いた通り当物件の周囲には首都高環状線の排気塔以外には目立つ高さの建物はなく、飛鳥山公園やスカイツリーなど都内でも開放感のある眺めを享受できるポジションなわけですが、だからこそ開口部は眺望を最大限に活かせるものにして欲しかった所ですね。
FIXサッシは足元数cmから立ち上がっているのでサッシ高は2.1mと上々なのですが、眺望の広がりと梁の目立ち方を考えたらむしろ逆梁カウンター型の方がよかったとさえ思います。長谷工施工のタワマンで逆梁ってないですよねぇ・・・。理想は順梁ハイサッシ、ベイズタワー&ガーデンで採用されているタイプなのは間違いありませんが。

公式ホームページ
IMG_1764[1]
お部屋は70平米の3LDK、北角住戸です。先ほどのタイプと真逆の向きのものをあえて取り上げてみました。排気塔の影響がなくはないですが、東方向にはスカイツリー、北西方向には飛鳥山公園がわずかながら見えるポジションとなります。

間取り的にはLDが角になく角部屋らしくないタイプではありますが、十分なワイドスパン形状となっているので、LDは4連サッシとすることが出来ていますし、全体的に柱の影響が少なくない当マンションの中で比較的柱の影響が少ないという良さもあります。

玄関廊下は一直線でプライバシー面に優れているとは言えませんし、やはり洗面所の入口も玄関に近いのは気になりますが、洋室1室は独立させることが出来ていますし、何か致命的なウィークポイントがあるわけではありません(このタイプがまともに見えるぐらい難点の多い間取りが多い物件ということです・・・)。

坪単価は予定価格で274万円。この位置ならば線路の影響もそこまでないでしょうし、飛鳥山公園にこだわることなく、駅徒歩1分の利便性・ランドマーク性を重視するのであればまずまずといえる水準なのではないでしょうか。日照も朝夕は入ってくるでしょうし。

大分長くなって疲れたので、設備仕様や管理費は正式価格発表後の記事で書きます。
ここにしかないものをもった期待していたマンションだけに余計に愚痴が多くなりましたね(汗)。
もし、三井や野村がデベだったらどんなマンションができたのかなぁ・・・。

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