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【低層と高層の単価差がなさすぎ・・・】グローバルフロントタワー33階85平米9,820万円(予定)【坪単価383万円】
2014-05-30

グローバルフロントタワー。

注目度の高かった物件なので昨年末に軽くコメントを致しましたが、いよいよ価格も固まりつつあるようですね。低層階は予想していたよりも気持ち高い印象で坪単価300前後のお部屋もありますが(坪単価280~と予想)、坪単価270台のお部屋も一応ありますし、中層以上も概ね予想通りの設定となっています(ペントハウス及び南に面した角部屋はかなり強烈な価格設定ですけれども・・・。)。

ただ、少々疑問なのは全体的に眺望の「あるorなし」が価格にほとんど反映されていない点ですね。ほとんどのタイプで1階上がる毎に10~20万円しか価格が変わらないので低層と高層で1割価格差がないプランも少なくありません・・・。

また、絶好のポジションからの東京タワービューがほとんど考慮されていない点も違和感があります。
中層階以上では、ペンタゴン形状が採用されているため、東京湾大華火、レインボーブリッジ、富士山、東京タワー、スカイツリーのどれかもしくは2つ以上を望むことのできる当タワマンですが、東京タワーと富士山の望める西向き住戸の価格設定が思ったよりも低い印象を受けますね。

以前取り上げた眺望に関するアンケート調査ではレインボーブリッジよりも東京タワーが人気でしたし、東京タワーが見えるのなら約1割賃料が高くても良いという結果になっていました。さらに言えば、北方向に東京タワーを望むことのできるシティタワー麻布十番パークコート麻布十番ザ・タワーパークタワーグランスカイなどでは間取りなどにもよりますが、南向きと同じもしくはそれ以上の単価設定となっているタイプがほとんどでした。
ここの場合、南東にレインボーブリッジ、北東に花火というポジションでそもそも西は東京湾が見えないという要因もあるようですが、東京タワーがちょっとかわいそうになるぐらいの扱いです(汗)。高層階からならば東京タワーの足下、芝公園の緑までもが見える絶好のポジションなんだけどなぁ・・・。ここを検討する人はやっぱり海が見えなきゃ嫌!ってことですかね・・・。

前回のグローバルフロントタワー

公式ホームページ
IMG_1810[1]
お部屋は85平米の3LDK、南東角住戸です。前述の通り一般的に最も眺望に人気があると思われるポジションで、レインボーブリッジと花火がバッチリです。

ただ、当ブログの読者の方なら一目瞭然でしょうが、間取りがかなりきついです・・・。
隣接する東向き住戸のスパンを重視したがために当間取りの北面がえぐれていて、タワマンの角部屋特有の厳しい玄関位置となってしまっていることがその要因です。これだけの廊下長さがありながら、トイレが玄関前というのもなんだかな~と思いますね。

LDの入口付近にも実質的な廊下部分が混入しているにも関わらずLDは14畳しかなく、85平米感がまるでありません。
一応、怖い物見たさで専有面積に占める居室畳数割合を出してみると66.6%((14.0畳+3.3畳+7.0畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷84.77㎡)とやはり低めです。一般的に居室畳数割合の低くなる80平米超のお部屋ですし、角部屋ですので思ったほど低くなかった印象もなくはないですが、収納がそこまで豊富なタイプではないですしね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)
ただ、これだけの専有面積がありながら柱の影響がほとんどない点は好パフォーマンスと言えるでしょう。

そして、特筆すべきはその開口部の大きさですね。理想を言えばLDだけでバルコニーからバルコニーまでまたがる開口部を有して欲しかったですが(一部が洋室2になっている)、それでも十分といえるほどのワイドな開口部です。
優れているのはサッシ幅だけではなくサッシ高が殊の外素晴らしいのが当物件の一番の注目ポイントと言って良いでしょう。
もう一度言います。当物件の最大の良さは窓際から梁を排除したことによる「角部屋の開放感」です。

中住戸のLDの最大天井高が2.6mであるのに対して角住戸のLDの最大天井高が2.45mしかないという「?」な設計も見られる当物件なのですが、角住戸の窓際は例外です。柱と柱を90度角に結ぶライン上に下がり天井があり、そこは2.3mの高さとなるわけですが、そこよりも窓際の部分は2.6mと天井が上がった造りとなっているのです。やはり清水建設施工の芝浦アイランドブルームタワーとほぼ同じ構造ということでしょう。
窓際には下がり天井や逆梁カウンターなどが存在しないため、優雅なサッシ高を確保することが出来ています(立ち上がりは膝下ぐらいからですが)。

坪単価は予定価格ですが383万円。完全に眺望が加味された価格と思う方もいると思いますが、当タイプは3階でも坪単価352万円であり、その差は1割未満です・・・。東側には敷地内の公開空地の緑がよく見える影響もあるのでしょうがさすがにこれはないと思う(笑)。
3階が東京タワービューの西向き33階よりも高い設定というのもどういうことなのか・・・。
全方位ビューを売りにしているタワマンなのに・・・。

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