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【駐車場代が高い】グローバルフロントタワー20階78平米7,870万円(予定)【坪単価333万円】
2014-05-30

もちろん続けて、グローバルフロントタワー。

先ほどの記事であんだけ西向きの東京タワービューについてコメントしたので、そのタイプをご紹介したいと思います。

ただ、その前に共用部などについてもコメントを。
当物件は三井の大規模物件タワマンの例に漏れず、ラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、スタディルーム、ジム、スタジオなど充実の共用施設を有しています。また、コンシェルジュサービスだけでなくシェアーズステーション(水や米などの日用品の販売やレジャー及び清掃器具のレンタル、シェアーズトラベルの受付など)のカウンターが別途設置されているのも注目ポイントですね。

ちなみに、ゲストルームは29階のフロア中央部の吹抜に面しているわけですが(普通の住戸と同じ外側に造ってしまうとその分眺めの良い販売住戸が減るため)、そのせいもあってゲストルームのパティオ部分ではバーベキューも可能だとか。

デザイン面は光井純氏などの名前がなく三井のブランド物件としてはややインパクトに欠ける印象がありますが、ランドスケープデザインには数々の実績のあるランドスケープデザイン、共用部デザインにはパークコート虎ノ門愛宕タワーやすぐ近くのパークタワー芝浦ベイワードなども担当したフィールドフォーデザインオフィスの内田淳氏が起用されており、全体的に素敵なものに仕上がっています。
内廊下デザインは少々簡素すぎる印象もありますが、ありがちな茶系・ダーク系ではないところに目新しさとセンスを感じますし、フロア中央部に大きな吹抜を要したマンションならではの採光窓が内廊下の各所に設計されているのがいいですよね。夏も冬も快適な内廊下でありながら採光も享受できる贅沢設計です。

東京都マンション環境性能表示オール三ツ星、また、長期優良住宅認定も受けていますし、目立つ隙が見当たらないマンションと言えるでしょう。
ちなみにデベは三井の他、日土地、伊藤忠、清水建設が入っています。

前回のグローバルフロントタワー

公式ホームページ
IMG_1806[1]
お部屋は78平米の3LDK、西向き中住戸です。20階だと将来的な不確実性はなくはないでしょうが、現状では文句無しの東京タワービューが拝めるお部屋です。

間取り的には芝浦アイランドケープタワーなどでも数多く設計されているタイプに類似する全室リビングイン、かつ、1洋室が行灯部屋のタイプです。

このタイプとすることで廊下を限界まで短くすることができますし、LDもサッシ3枚分の開放感のある開口部を確保することが可能となります。

柱の影響も少なめで中住戸としてはワイドスパンなタイプですし、LDの最大天井高も2.6mという点は上々なのですが、とにかく残念なのは約2.16mの下がり天井ですね。角住戸は最大天井高が低い分なのかなんなのか下がり天井は約2.3mにおさまっていたのですが、こちらはさらに14cmも下がっているという・・・。この14cmは大きいですね、当然サッシ高も下がり天井高以上には確保できないので、ごくごく普通のハイサッシとは言えないサッシ高となってしまっています。ここがベイズと同等の3次元グレードだったらなぁ・・・。

ちなみに、サッシは二重サッシが採用されています。何かにもろに隣接しているわけではありませんので、普通のペアガラスでもおかしくなかったと思いますが、首都高のある東向き、線路などのある西向きの中層階以上には二重サッシが採用されているという念の入れようです。騒音条件に違いはあるでしょうが、低層部のみが二重サッシだった王子飛鳥山ザ・ファーストタワーとは真逆ですね。

坪単価は予定価格で333万円。ちなみに1階ごとに10万円しか差がないので、33階でも338万円です・・・。芝浦アイランドにはない免震構造を採用しているのはもちろんのこと、(田町駅徒歩約10分ではあるものの)田町駅前の再開発エリアのペデストリアンデッキ(もちろん屋根有)までわずか徒歩4分という好条件を加味すれば悪くない水準ではないでしょうか。

周辺再開発などによる街の将来性がほぼ折込済の価格設定という印象ではありますが、しつこいようですが東京タワービュー、また、建築費高騰の影響もそれほど反映されていないのではないかと思う水準です。総戸数883戸という戸数を捌かなければなりませんし、時期的にもろに競合するであろう勝どきザタワーと比べると高い設定になることを嫌ったのかもしれませんが。

管理費は305円/㎡(予定)ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円(予定)からというのはいかがなものか・・・。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね・・・。プランは3LDK中心ですし、設置率は40%ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。

グローリオ田町は45,000円だったのでそれよりは安いですが、このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか・・・。

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