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【文京区の上野動物園】ミッドレジデンス文京13階69平米5,780万円(予定)【坪単価278万円】
2014-06-09

ミッドレジデンス文京。

読者の方の中には気になっていた方も多いことでしょう。
「3LDK/70㎡超が4,500万円台(予定)より」と大きくトップページに書かれた話題性抜群の物件です。

文京区アドレス駅徒歩1分で坪単価214万円~という相場を知らない素人でも安いと分かる価格でそのインパクトによる集客効果により上野動物園と化している物件なのですが(笑)、周囲のマンションによる囲まれ感が半端なく文京区内では地位(じぐらい)に欠ける低地であるためか、全体的に駅徒歩1分とは思えない価格設定となっているのは確かです。

低層階には非分譲住戸も結構あるので、目立って価格が安いのは1戸だけですが、坪単価230~250万円のお部屋はそこそこありますね。
なにはともあれ「文京区」、そして「交通利便性」が絶対条件という方はモデルルームに言って損はないでしょう。
念のため言っておくけど宣伝じゃないですよ(笑)。

デベは新日鉄興和不動産でブランド力は今一つですが、13階建総戸数92戸(地権者住戸25戸含む)とそこそこ規模感のあるレジデンスです。

公式ホームページ
IMG_1845[1]
お部屋はあえての最上階70平米弱の3LDK、南西角住戸です。このポジションの2階の70平米超の住戸がプチ上野動物園のタイプで、間取りはほぼ同じです。
南も西も同じような高さのマンションに近い距離で視界を塞がれており中層階以下では日照さえもほとんど得られない南西角ですが、この最上階住戸ならばもちろん日照は問題ありません。

間取り的には前述の南面条件なので、南側を売りにすることはできない反面、LDを角にもってくる必要がなく、廊下が長くなることを回避できています。
ただ、このような玄関と開口部の位置であれば、洋室1室は独立したタイプにするのが普通ですし、そう難しいことではないはずなのですが、全室リビングインとなっているのは残念ですね。角住戸なのに全室リビングインはちょっとね。

柱も結構食い込んでいる間取りなのでそれによる面積消費、さらに言えばキッチンと洋室2の間や洗面所の北東側にあるパイプスペースがかなり大きめなのが気になります。

専有面積に占める居室畳数割合は70.9%((10.3畳+3.5畳+6.3畳+5.5畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷68.73㎡)と標準的な水準ですし、廊下が短いことによりまずまずの水準を確保していると言えますが、LDの入口ドアがかなり玄関寄りにある影響でLD畳数は結構鯖読んでいますし、収納がかなり少なめのタイプですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)
窓のある浴室と洗面所のゆとりは良いと思います。

坪単価は予定価格で278万円。しつこいですが文京区の駅徒歩1分で日照もあり、静かとまでは言えませんが大通りに面していないポジションでこの坪単価、昨今の不動産相場の高騰の影響を加味しなくとも手頃な設定なのは間違いないでしょう。
まぁ、そもそもこの立地にファミリータイプの3LDKが適しているかというと微妙であり、それがこの安価な設定になっているとは思うんですけど、ファミリータイプである以上は日照がきちんと享受できるのは大きなメリットですよね。
逆に、低層階は非常に単価が安いですが、日照もほぼ得られず、最大天井高2.45m、サッシ高も中の下というパフォーマンスなので、採光面・開放感に不安があります。低層階に限ればこのポジションも1LDKや2LDKを設定した方が無難だった気がするのですが・・・。

管理費も189円/㎡と安いです。まぁ、外廊下かつディスポーザーなしでスケールメリットもあるわけですから当然の水準ではあるのですが、総戸数92戸でエレベーターが1基であることもその理由の1つなのでしょうね。

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