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【オープンでも坪単価400万円】オープンレジデンシア目黒花房山4階70平米8,480万円【坪単価399万円】
2014-06-18

オープンレジデンシア目黒花房山。

目黒駅徒歩6分、山手線内側の品川区上大崎3丁目に誕生するレジデンスです。
現状でもブランド住宅街の1つである上大崎は目黒駅前の再開発により、より一層の飛躍が予想されるポジションなのですが、当マンションはやはりオープンハウス物件ということでなかなか際どい立地条件です。

敷地面積450㎡超に地上4階地下2階建総戸数18戸という小規模レジデンス、かつ、傾斜地のため地下住戸有というオープンハウスらしさ全開のプロジェクトです。

さらに、敷地南西側は山手線などの線路が通っているため騒音には事欠かないポジションですが、線路があるゆえに低層マンションでありながら日照と眺望が半永久的に保証されるという良さもあるので、何を重視するかによって大きく評価が分かれるマンションでしょうね。

公式ホームページ
IMG_1865[1]
お部屋は70平米の3LDK、西角住戸です。お部屋は40×号室ですが、建築基準法上では2階にあたります。前述の通り2階でも日照眺望良好ですけどね。

間取り的には販売面でのグロスを考慮してか角部屋の3LDKとしては寂しい70平米である点は残念と言えば残念です。
玄関位置は悪くないので、LDを角に持ってこなければもっと廊下の短い効率的な間取りにも出来たと思うのですが(一見、廊下は短いですが、LDの入口付近に実質的な廊下と言えるかなり中途半端なスペースができてしまっています)、最も売りとなる南西面を多くの住戸で分け合ったがゆえに南西側のスパンが短いことも1戸1戸の間取り設計が難しくなっている要因でしょうね。

オープンハウス物件の間取りは無駄の少ないものが多く、比較的バランスの良いものが多い印象なのですが、当物件・当住戸はちょっとイマイチなものが多い感じです。
当住戸は柱の出っ張りも結構気になりますし、収納もちょっと心許ないかな。

坪単価は399万円。当物件の中でも条件の良い方のタイプであり、ブランズ目黒花房山はほとんどが坪単価400万円超だったことを考えると、驚きとまでは行きませんが、物件全体の平均単価で見るとオープンハウス物件では歴代最高単価になりますかね???
昨今の相場上昇が後押ししていることもあり、オープンレジデンシア広尾よりも高いのではないかと思いますがどうでしょう。

管理費は329円/㎡。これもオープンハウス物件歴代最高単価だと思います。オープン物件はほとんどが150円~200円/㎡であり、前述のオープンレジデンシア広尾も176円/㎡(消費税増税の影響は加味していません)です。
総戸数18戸という超小規模ゆえですかね、管理も「巡回」ですが・・・。

ちなみに駐車場はいつものようにゼロです・・・。
坪単価400万円近い物件に駐車場がないってほんと徹底したコンセプトですよね。
こうと決めたらそれを貫く姿勢、感心しますわ・・・。

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