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【面積が広いゆえのランニングコスト高】ザ・幕張ベイフロントタワー&レジデンス23階111平米5,788万円【坪単価173万円】
2014-06-25

本日は、ザ・幕張ベイフロントタワー&レジデンス。

これまで幕張ベイタウンのマンションは取り上げたことがありませんが、ベイタウンの最終分譲、かつ、タワマンとくれば取り上げずにはいられません。

当物件は海浜幕張駅徒歩21分ベイタウンの最南端付近、つまり、ベイタウンの中で最も東京湾に近いと言っても過言ではないポジション(東京湾との間にはまだどうなるか分からない土地がありますが、マンションとはならないようですし、中層階以上の視界を遮るようなものは建つことはないとのことです)に誕生する31階建総戸数308戸(レジデンス棟は7階建)のマンションです。

幕張ベイタウンは転貸借権により開発された街で、借地人である売主各社が千葉県が土地を賃借し、さらにそれをマンション購入者に賃貸する仕組みとなっています。
この転貸借権はいわゆる普通借地権と同様で、定期借地権とは違って借地権の更新ができますし、個別に住戸を売却したい時にも借地権者の承認等の手続きは不要なので、普通の所有権マンションと比べてのデメリットはせいぜい地代が発生することぐらいです。

まぁ、その地代が長い期間で見ると案外馬鹿にならないわけですが、幕張ベイタウンにはこのマンションと対称的な位置にある幕張パークタワーとシータワーの2棟のみしかいわゆるタワマンは存在しないわけでそれらが築12~13年経過したこの時期に最新鋭のタワマンが分譲されるとなれば自ずと注目度は高くなります。

ただ、そういった点も加味すると予想に反して第1期の数字の弱さが気になります。総戸数308戸に対して第1期は133戸に止まります。進捗率43%は一般的なマンションとしては上々と言える数字ですが、前述のような背景があることを加味すればベイタウン内からの買替需要は相応にあることが予想されるでしょうし(リバーシティ21とキャピタルゲートプレイスもそうでした)、業界ナンバーワンと言って過言ではない三井ブランドのタワマンであることを考えると寂しい数字です。それなりに話題性のある三井のタワマンは第1期で300戸を販売するのはごくごく当たり前のことですからね。

公式ホームページ
IMG_1940[1]
お部屋は110平米超の3LDK、南西角住戸です。眺望条件に大きな差が無ければ南東角住戸が最も人気になるのが普通ですが、当物件の場合、西方向が最もパノラマオーシャンビューとなりますし、富士山はもちろんのこと、幕張ビーチフェスタの花火も見ることのできるこの地の物件ならではの良さがあるので、南西角住戸が最も人気のようですね。

間取り的には都心部では相変わらずの狭小3LDKが乱立されていますが、幕張ベイタウンでは転貸借権であることもあり坪単価が安価なため、販売面でのグロス高をほとんど考慮する必要がないので、大人数のファミリーで住んでも不自由しないだけのしっかりとした面積が確保されています。

平米数のわりには廊下も長くなく、バランスが良いですし、柱が完全にアウトフレーム化された構造は素晴らしいですね。
ただ、コーナー部にはFIXサッシを採用しているがゆえに窓際上部には梁(下がり天井)が結構目立ち天井高は約2.1mと都内湾岸エリアの3次元構造に優れたタワマンほどではありません。前述の通り当エリアに限って言えばタワマンとしてライバルになるのは築12~13年の2棟ですから、デベ的にも当物件にそこまでのコストを欠けることは相応しくないと判断したということでしょう。
施工は清水の単独ですが、デベには同じくスーゼネの鹿島までが名を連ねたマンションで言うまでも無く眺望が最大の売りのマンションであることを考えるとさらに上のパフォーマンスであって欲しかったというのはありますが。

110平米超ということで当たり前のようにダブルボウルが採用されていますし、収納も豊富な都内で考えられないゆとりある間取りです。

坪単価は173万円。条件の良いタイプだけあって手頃感はありませんし、言うまでも無く真夏の暑さには覚悟が必要です。
また、専有面積が広いお部屋なので販売面のグロスがそれなりになりますが、それ以上に注意が必要なのはランニングコストでしょう。

管理費は240円/㎡、地代は119円/㎡と単価的にはそれほど高くなく妥当ではあるのですが、専有面積が広いことで月々の支払額は相当なものとなります。このマンションは6,000万円未満で購入できますが、都心近郊の6,000万円弱のマンションの場合、専有面積は一般的にせいぜい
70平米ちょっとであり、そういった土地所有権のマンションと比べると、同じ6,000万円弱の購入でも月々のランニングコストは地代も考慮するとグロスで約2倍近い水準になるのです。

当ブログでは普段から修繕積立金の水準については言及しておらず(マンションの規模や一時金の多寡、何年ごとに上昇などによる千差万別で1年目の月額修繕積立金の多い少ないを論じることの意味がないため)、当物件でも修繕積立金の水準については語りませんが、当然修繕積立金の負担額は築年数の経過と共に大きくなるわけですし、6,000万円の一般的なマンションとこのマンションの6,000万円のお部屋には長い目で見ると非常に大きな違いがあるということをしっかりと認識しておくことが必要なのは間違いないでしょう。
価格帯及びパフォーマンスのわりに第1期での販売戸数がイマイチ伸び悩んでいる理由の1つかもしれません。

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