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【EV2基で中央に両面バルコニー】ピアース高田馬場2階70平米6,980万円【坪単価328万円】
2014-07-02

ピアース高田馬場。

高田馬場駅徒歩4分という交通至便な地に誕生する7階建総戸数52戸のレジデンスです。
スカイフォレストタワー&レジデンスのように山手線内側立地ではありませんし、規模感もないですが、デザインや設備仕様に定評のあるモリモト物件で約2年前に分譲されたグランスイート高田馬場ザ・レジデンス(単価のわりに高グレードかつ同じ駅徒歩4分)が分かりやすい比較対象になるかもしれません。

当物件の敷地は南北に長いので結構広そうな印象なのですが、敷地面積は900㎡超に過ぎず、敷地形状上、必然的に全戸東をメインバルコニーとせざるを得なくなっています。

ただ、モリモトは間取り、つまり、各戸のスパンを重視するデベロッパーで(四方に住戸を配置して全戸ワイドスパンとすることも少なくない)、このような敷地形状でもつまらない田の字のオンパレードとはしないところがすごいですね。

当物件では総戸数52戸ながらエレベーターを2基設置し、共用外廊下を2つに分けることで敷地中央付近の住戸を両面バルコニータイプ(Dタイプなど)としています。
1戸あたりのエレベーター数が多くなるせいか、管理費は300円/㎡と外廊下かつディスポーザーなしにしてはランニングコストが高いのが気にならなくはないですが、共用廊下が分断されることでエレベーター付近のお部屋の前を人が行き来する回数が緩和されるのは間違いないですし、悪くない取組です。

公式ホームページ
IMG_1988[1]
お部屋は70平米超の2LDK、南東角住戸です。前述の通り当物件は東がメインバルコニーとなるので、1フロア1戸の南向き住戸となります。電線の気になる高さですが、南・東共に前建までの距離が結構確保された好ポジションです。

間取り的には南北に長いマンションであることも影響してか、玄関位置が北側ギリギリの所にあるので、必然的に廊下が長目になります。ただ、それでもLDは角部屋らしく角位置に配置し、洋室2室もしっかりと独立させるという最近では珍しいタイプと言えますね。
70平米超という面積がながら、3LDKではなく歴とした2LDKプラン(サービスルームもつけない)で余裕を感じます。

窓のある超巨大なウォークインクローゼットの他、キッチンの背後には明るさも十分なユーティリティースペースが設けられているのが面白いですね。奥様の聖域となるのでしょうか(笑)。

当物件はFIXサッシ率が高くバルコニーが全体的に狭いですし、柱の逃げ場も確保しづらくなっていますが、逆梁工法でカウンター幅も極力狭くしているので、面積消費はそこまで気にはなりません。廊下も天然石仕様なので多少長くとも許せるかな。

坪単価は328万円。2階のわりには安かない印象もありますが、日照良好なポジションであることを考えるとグランスイート高田馬場ザ・レジデンスとの差は思いの外小さい印象です。昨今はこの面積なら3LDKが当たり前で、ほぼ2LDKながらグロスが7,000万円という点が販売面でのネックとなることは間違いないでしょうが。

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