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【3LDKが3,198万円~】パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート2階63平米3,198万円【坪単価169万円】
2014-08-10

パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート。

板橋本町駅徒歩3分14階建総戸数78戸のレジデンスで、昨今の高騰するマンション相場の中で手頃感のある価格が目につく物件です。早いうちから戸別に価格を公表していましたし、中山道と首都高に面した立地をなんとか価格でカバーしたいということなのでしょう。

23区内の駅近物件としては珍しく、坪単価約169万円~という設定な上に60平米前半という狭小3LDKがプランニングされているので、3LDKが3,198万円~という結構なパンチのある価格設定です。大手の中の大手である三井さんがこのような戦略をとられると中小デベにとってはたまったものではないという印象ですが、それだけ大手も大変な時期ということなのでしょうね。

ただ、中心となる中層階の坪単価は200万円前後ですし、坪単価200万円ちょっとが中心単価(2012年の販売当初)だったスミフの板橋テラスや板橋レジデンスと大きな差はありません(ちなみに板橋テラスは未だに絶賛分譲中です・・・。)。当物件はスミフ物件とは違い前述の通り中山道と首都高に面した立地ですしね。

同じく中山道と首都高に面したルフォン板橋区役所前タワーレジデンス(最寄駅は板橋区役所前)は敷地面積1,500㎡超に19階建と空地率を50%超に高めることで敷地に余裕をもたせ、建物を中山道の影響を受けづらくする南東方向に傾けるという工夫をしていましたが、当物件は敷地面積1,000㎡弱と敷地自体小さめですし、建築面積も700㎡弱ということでゆとりは少なく、一般的なマンション同様に敷地形状に沿って建物を立てているのでメインとなる南向き住戸で中山道や首都高の影響が不可避となっています。

当然ながら中山道沿いは高い建物が立っており、南方向は視界的にも良いとは言えないことから、やはり高い建物のない南東方向に傾けることができたら住環境はかなり改善されたとは思いますが、この規模の物件では簡単ではないので仕方のないところでしょう。

公式ホームページ
IMG_2069[1]
お部屋は63平米の3LDK、南向き中住戸です。

60平米ちょっとの3LDKということで明らかに販売面でのグロスを考慮したはやりの狭小3LDKですが、単価的にも当物件で最も安いタイプとなるので、面積が小さい(グロス戦略)以上にグロスが安いということになり、手頃感があるのは確かです。
南西角住戸の隣のポジションなので(中住戸の中では最も中山道に近い)、それが考慮されているとも言えますが・・・。ちなみに、バルコニー側のサッシにはしっかりと二重サッシが採用されています。

また、間取り的にも一般的な中住戸よりも難点があります。隣接する北西部にはエレベーターがあるので、一般的な田の字プランのように外廊下側に洋室2室を配置できていません。
そのため、必然的に洋室1室が行灯部屋となってしまっていますし、一般的な田の字プランと比較すると洋室の独立性(LDから廊下を介しているのは1室のみ)が劣るにもかかわらず廊下の長さは同じということになり、空間の有効利用という意味で少々難があるタイプとなります。

ただ、洋室が共用外廊下側にないがゆえに洗面所がリビングインではなく廊下からの動線に出来ているとも言えますし(洋室3が外廊下側にある場合、洗面所は洋室3の位置になるので廊下からの動線とすることが難しい)、何を重視するかによって評価が分かれるプランでしょうね。
このような専有面積のお部屋としては珍しくキッチンは3.7畳かつL字天板で広いですし、キッチン重視の方にも良い条件と言えます。
収納は面積なりの少なさでちょっと不安です。

坪単価は169万円。前述のスミフの2物件は中山道に面していないので、こちらの立地条件を考えると割安感はありませんが、狭小ながらも三井ブランドの「3LDK」が3,198万円~というのはそれ相応のインパクトがあるのでしょうね。
ただ安いだけでなくデザイン監修にパークホームズ御用達の「あそこ」が携わっているのも大きなポイントです。詳細は次の記事でど~ぞ。

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