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【始発駅駅徒歩2分×南面良好】グランスイート西馬込6階75平米7,000万円【坪単価308万円】
2014-07-21

グランスイート西馬込。

西馬込駅徒歩2分の7階建(建築基準法上は地上6階地下1階)総戸数42戸のレジデンスです。西馬込駅徒歩4分の地では一足先にドレッセ南馬込ブルームレジデンスが販売されていますが、こちらはさらに駅近立地で南向き中心という好条件です。ドレッセは一応南西向きを謳ってますが、ほぼ西向きですんで駅近×日照重視の方にはまたとない物件になるのでしょう。価格はさておきですが(笑)。

第二京浜から少し入ったポジションで影響は少ないですし、将来的な保証はないものの周辺には高い建物のない開放感のある立地環境です。1,900㎡弱とそこそこ広さのある敷地に建築面積は700㎡超と空地率の高い贅沢なランドプランも評価できますね。

公式ホームページ
IMG_2093[1]
お部屋は75平米の3LDK、南東角住戸です。最も日照条件に優れた条件の良いタイプです。ただ、角住戸としてはそこまで広いタイプではありません。当物件は南西角住戸や上階のルーバル付のタイプを中心に86~100平米のものが複数設計されていますが、南東角住戸はやや控えめな面積となっています。

間取りも玄関こそクランクインでプライバシー面への配慮がありますが、居室配置は中住戸同様に田の字ベースであり、玄関アルコーブは角住戸らしいゆとりはなくちょっと寂しい感じは否めません。
廊下を短くしたいがゆえに洗面所もリビングインですね。

ただ、LDはしっかりと2面採光となる位置にありますし、南面の条件の良さが活きるLDから洋室に続く連窓サッシも評価できます。
下がり天井は全体的に約2mほどでサッシ高は確保できていないのは残念ですけどね。

共用外廊下側の柱はアウトフレーム化されておりませんが、収納配置はかなり考えられていることもあり、居室形状は全体的にまずまずでしょうか。

坪単価は308万円。このマンションの中でも条件の良いお部屋ですし、始発駅徒歩2分かつ日照条件良好というのはそうそうあるものではないですから、分からなくはないのですが、相場を知っていれば知っているほどう~ん・・・となってしまう価格です。稀な条件のマンション(及び住戸)というのは分譲実績が少ないから判断が余計に難しくなりますよね。
西馬込駅の「駅近物件」は10年スパンで見ても前述のドレッセ南馬込とパークホームズ西馬込クリアコートぐらいしかないと思います。パークホームズ西馬込クリアコートは平均坪単価約230万円ほどと手頃でしたが、西向き住戸率が高く第二京浜の影響が大きいポジションでしたね。

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コメント:

いまさらながら内覧会を行っている最中に1Fの部屋を拝見してきたのですが、この物件1Fは北向きで、2Fから上が全戸南向きになってます。ですが1Fは内廊下ですし、眺望も駐車場とその先は低層の建物ばかりで抜け感があるというなかなか面白い部屋でした。

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Re: タイトルなし

なるほど・・・1Fが北向きとは盲点でした。
教えていただき有難うございます。

1Fは内廊下とのことですが、カーペット敷きや冷暖房などの効いた内廊下なのでしょうか、地下ゆえにただ単に壁に囲まれているだけというのであればそれは「内部廊下」という表現の方が適しているかと思いますが、どんな感じでしたか???
もし、1Fだけでもしっかりとした「内廊下」になっているのであればそれは非常に珍しいですね!

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遅くなりましてすいません。
カーペットは敷いてありましたね。
冷暖房は廊下専用ではなく。エントランスにある2つの天カセと共用のようです。まあ雰囲気としてはちょっとだけラグジュアリーな「内廊下」でした。

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Re: タイトルなし

ご返信有難うございます!
カーペット敷ならよいですね〜
視界が悪くないとはいえ北向きなので、少しでも魅力を、、、ということなのでしょうね。

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