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【全戸70平米超】ブランズシティ品川勝島6階90平米6,150万円【坪単価225万円】
2014-07-18

ブランズシティ品川勝島。

ただのブランズではなく「シティ」とつけていることからも分かるように18階建総戸数356戸(非分譲21戸含む)のビッグコミュニティです。

大井競馬場前駅徒歩8分、鮫洲駅徒歩11分、立会川駅及び品川シーサイド駅徒歩14分という立地で交通利便性に欠けますし、首都高とモノレールに挟まれた立地はお世辞にも環境が良いとは言えませんが、ホームページでもこれでもかというぐらいにアピールしているように主要駅(品川駅)まで約3.2kmという近さでありながら4,000万円程度でファミリータイプに手が届くエリアというのは昨今のマンション相場の中では非常に希少であることは言うまでもありません。

このエリアはこれまで分譲マンションが少なく近年ではブランシエラ品川勝島ぐらいですが、当物件の南西方向ではオーベルが近々リリースされますし、ウィラ大井などができたことにより利便性が上がったためか分譲マンションの販売が盛んになってきました。

第1期の販売はわずか80戸とかなり心配になる戸数ですが、五輪効果もありそうなエリアですし、今後のさらなる再開発に期待したいエリアです。

公式ホームページ
IMG_2105[1]
お部屋は90平米超の4LDK、南東角住戸です。東側はモノレールの騒音は避けられませんが、窓を閉めていれば問題ないでしょうし、日照だけでなく運河沿いの開放感も享受できる条件の良い角住戸です。

このマンションの間取りを見て、全戸70平米超というゆとりある面積が確保されていたことにまず驚きました。さらに、この最も大きなタイプでは90平米超、さらに80平米台のお部屋も数多く作られており、昨今の狭小3LDKが乱発される中ではかなり思い切った戦略と言えます。

立地的に比較的坪単価が抑えられているとはいえ、販売戸数は335戸もありますから、専有面積の広いタイプや4LDKの設定があるのは良いとしても、バリエーションを増やすという意味でも60平米台後半の3LDKがあってしかるべきだったと思いますが、どうなんでしょうね。
第1期の80戸という数字を見る限り、竣工まで1年足らずしかない当物件はかなり窮地に立たされているといって間違いなく、戦略が裏目に出た印象もなくはないですね。
まぁ、「専有面積」や「価格」だけでなくプランのバリエーションを増やすといったような工夫(現状は田の字ベースばかりではなくワイドスパン住戸を提案するとか)も必要だったのかもしれません。敷地形状的に全戸南向きのこのランドプラン以外は考えづらく、このランドプランである以上は田の字ベースのオンパレードがマストにはなってしまうのでしょうが・・・。

ただ、このタイプを初めとして角住戸には一応間取り面の工夫が見られます。サンルーム(サンコーナー)が積極的に取り入れられているんですね。
しかしながら、FIXサッシを用いたサンルームを設計することでバルコニーが狭くなってしまうのが残念ですし、そもそもFIXサッシを用いるということはわざわざ夏場も室内まで直射を入れることになるわけで、あった方がよいのかはやや疑問ですね。LDからサンルームにかけて連続したクランクサッシとなるので開放感が高まるのは間違いないとは思いますが。

角部屋としては玄関位置が良いですし、プライバシー面の配慮と空間的な広がりを良質させた玄関周りの設計も好感が持てます。

坪単価は225万円。日照は良好ですが、6階では南方向の視界が抜けるとは言えませんし、結構強気な設定という印象です。90平米超あるのでグロスも6,000万円を越えますし、このエリアに6,000万円以上出す人のイメージがイマイチ沸かないですよねぇ・・・。上階の数部屋ぐらいなら6,000万円超でも買い手は付くのでしょうが、ここまで6,000万円超が多いと販売で苦戦するのは当たり前だと思います・・・。

ブランシエラ品川勝島フレシアは第1期が100戸だったので、数字的にはそこまで変わらないですが、あちらは総戸数128戸しかなかったので状況は全く違います。ブランシエラとの単価差は建築コストないしは不動産相場の上昇分を幾分折り込んだ程度(約5~10%の上昇)と言えなくもないのですが、京急線までの駅距離の3分(ブランシエラは8分でこちらは11分)という差を考えると実質的にもっと上昇している印象が強いです。

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