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【タワーは西松なのにこちらは大成】パークシティ大崎ザ・レジデンス2階61平米7,580万円【坪単価412万円】
2014-07-26

もう1件、パークシティ大崎ザ・レジデンス。

施工は大成建設です。大成建設も売主に名を連ねていますし、当物件自体の規模は大きくなくとも再開発プロジェクトの一部なのでスーゼネが起用されることは既定路線です。しかしながら、40階建のザ・タワーが西松建設であったのにこちらが大成とはどういうことなのか・・・。ちょっと腑に落ちないですね。こちらの購入者にとっては良いことだとは思いますが・・・。

ただ、この単価水準の物件で18階建であれば免震構造が採用されるのが相応という印象で当物件は単なる耐震構造である点に昨今の建築コストの影響が如実に現れていると言えます。以前の記事で書いたように三井さんは十分以上といえる利益率を達成見込なわけでもう少し価格を勉強するか、免震を採用するか出来たんじゃないの???って思わずにはいられません・・・。

前回のパークシティ大崎ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_2233[1]
お部屋は60平米超の2LDK、南西角住戸です。低層階ながら目黒川沿いの桜や緑がこれ以上ないぐらい望める良好なポジションです。

間取り的にはちょうど緩やかにカーブした部分にあたるお部屋であるため、ちょっと変わったタイプとなっています。こういったタイプは隣戸との関係上、玄関位置をこの位置以外に設計することがまず無理なので専有面積のわりには廊下がやや長めですが、柱が完全にアウトフレーム化されているのは素晴らしいですね。

また、玄関から廊下にかけて斜めに曲がっていることでプライバシー面は申し分ないですし、やや長めの廊下の途中には数多くの収納があるのは悪くないでしょう。洋室の収納は小さめですが、LDの納戸など専有面積のわりに収納を重視しているお部屋で、逆に言えば専有面積のわりに居室畳数はそれほど大きくありません。

残念なのはLDがカーブの先端にないことですね。洋室2はLDと引き戸でつながってはいますが、開け放てるタイプのものではありませんし(最近の三井物件てこのタイプの引き戸多いですよね。)、角住戸らしさが薄く、パノラマ目黒川(桜)ビューとはいきません。

坪単価は412万円。なんと、高層階とほぼ同じ水準の設定です。当物件は驚いたことに3階から上の中低層よりも2階の方が価格が高い設定となっています。グランドメゾン白金の杜ザ・タワーも視界(緑)の影響でそういった価格設定がみられましたが、かなり稀なケースであることは言うまでもありません。

設備仕様面は基本的にザ・タワーと同様です。食洗機、ディスポーザー、LDビルトインエアコン、キッチンバックカウンター、水回り天板は水晶を用いた人造石とまずまずですが、ザ・タワー同様にやはり2L以下ではトイレに手洗うカウンターはありませんし、坪単価400万円ともなると物足りなさがあります。

管理費は365円/㎡。ザ・タワーよりも気持ち高い設定で、スケールメリットに欠けるがゆえとはいえザ・タワーのように共用施設が充実していないことを考えると結構な割高感があります。

駐車場はグローバルフロントタワーのように40,000円からではなく、28,000円からあるのは嬉しいですが、そもそも分譲マンションの駐車場の設定って一般的な周辺相場よりも安めに設定されているのが普通です。グローバルフロントは共用施設などが充実しているわりには管理費単価が305円/㎡と意外なほど抑えた設定となっており、単にそれを駐車場収入で補っている可能性が高いです。
したがって、短絡的に言うとここやザ・タワーは車を持ちたい人にオススメ、グローバルフロントは車が必要ない人にオススメってことですね。まぁ、それらを両天秤にかけている方は少ないとは思いますが・・・。

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