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【敷地面積9,400㎡超×空地率約52%】ザ・パークハウス上石神井レジデンス2階84平米6,688万円【坪単価264万円】
2014-07-30

ザ・パークハウス上石神井レジデンス。

約9,400㎡超の第一種低層住居専用地域(一部は第一種中高層住居専用地域)に立つ3階建(地下1階建)総戸数142戸のレジデンスです。

武蔵関駅徒歩9分かつ上石神井駅徒歩11分とやや駅距離があり、かつ、敷地南側が線路という環境であるため、幸か不幸か同時期分譲となった約18,000㎡の第一種低層住居専用地域のザ・パークハウス上鷺宮の良さが余計に際立ってしまっている感がなくはないですが、こちらだって一応最寄駅徒歩10分圏内ですし、その広大な第一種低層住居専用地域の敷地面積はもちろんのこと、空地率約52%、約1,100㎡のグランドガーデンを携えた物件というのはそうそうあるものではないわけです。

ただ、先日終了した第1期は44戸の販売に留まり、進捗率はわずか30%ちょっとだったことを考えると、やはり線路の存在が大きいのかもしれません。線路沿いのお部屋はT3等級のペアガラスが採用されていますが、青田買いでは実際の音を体感することができるわけではありませんし、二重サッシを採用する方がベターだったのではないかと思います。
レンジフードを通して外部音が入ってくるのを防ぐためにサイレントダクトというのが採用されているのは良いと思うんですが、そこまで配慮するんだったらサッシも二重サッシ(T4等級)にしてくれてもいいんじゃないかと・・・。

公式ホームページ
IMG_2239[1]
お部屋は84平米の4LDK、南東角住戸です。前述のグランドガーデンを望む条件の良いお部屋で、線路との間には南棟があるので日照とガーデンといういいとこ取りなタイプです。

当タイプは一見角住戸のようですが、東側には少ししか離れていない位置に隣接住戸があるため東側の開口部は限定的です。
ただ、南棟までの距離は約24mとグランドガーデンを望むお部屋の中で最も長い距離が確保されているので、日照はもちろん、前建による圧迫感などもないでしょう。

間取り的には84平米というゆとりある面積ながらも玄関廊下を一直線として無駄を排除したプランなので、角住戸らしさはなく、洋室2以外は採光面が良いとは言えませんが、専有面積に占める居室畳数割合は72.1%((13.0畳+3.1畳+6.0畳+5.1畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷83.61㎡)と高めの水準で、収納もわりと豊富ですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)


洋室同士の境目に互い違いに収納が設けられているので居室形状も良いのは好感が持てますが、なぜか収納の間にパイプスペースがあるので将来的にリフォームなどを行う際には制限がありそうなのが残念ですかね。なぜにこの位置にパイプスペースがあるんでしょう???

また、LDは一面採光ながら開口部がサッシ2枚半程度あるのは良いと思いますが、この専有面積のタイプであれば浴室は1620のゆとりが欲しかったかな。

坪単価は264万円。同じ南向きでも線路沿いのお部屋と比べると1割強高い設定となっていて昨今の相場高も影響して強気な設定という印象です。総戸数が実際の半分程度であればこの単価設定でも完売は容易いのでしょうが、(一応、控えめな単価設定とはいえ)線路沿い住戸や地下住戸を要しての総戸数142戸であることを考えると全体的に価格面でもうひと頑張り欲しかった印象です。
2007年分譲の駅徒歩7分の藤和上石神井南町ホームズは平均坪単価約260万円とこの辺りでは出色の単価でしたが、落ち着いた立地の南面条件良好な物件でしたし、それ以外の物件のほとんどは平均坪単価200~230のレンジに収まります。
まぁ、当物件のグランドガーデンビューのお部屋はそれが半永久的に享受できるというのが肝なわけですが。

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