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【旗竿地にロの字配棟】ザ・パークハウス上石神井レジデンス3階70平米4,888万円【坪単価230万円】
2014-07-30

もう1件、ザ・パークハウス上石神井レジデンス。

施工は木内建設、地所とのコンビはお馴染みです。昨今はザ・パークハウス上原ザ・パークハウス白金など高額物件の施工もまかされています。

当物件の敷地は敷地面積のわりに接道部分が少なくかなりの不整形地なのですが、そのような旗竿地であるがゆえに優雅なグランドアプローチが設けられていますし、南に線路があることを除けばマンション用地としては悪くない印象です。

ただ、旗竿地でエントランスアプローチ(及び駐車場)で面積を消費しているわりには空地率の52%は高いとは言えず、東棟や西棟まで設計されたロの字配棟には窮屈感が拭えません。第1種低層住居専用地域であるため中庭が囲まれているとはいえ建物は3階建なので、日当たりは良好で圧迫感も少ないわけですが、どの方角も視界が抜けていないのはちょっと残念かな。まぁ、視界的にも閉ざされているためプライベート性はより高まりはしますが・・・。

完全な余談ですが、先日、久しぶりにザ・パークハウスグラン南青山高樹町の建設地へ行ってきました。
現在は解体工事中で解体工事自体は平成27年12月末までかかるようです。そして、肝心の再建築工事の完了予定日は平成29年9月15日と書かれていました。建築面積や延床面積は従前と変わらないところをみると同じプランとなるのかしら。

前回のザ・パークハウス上石神井レジデンス

公式ホームページ
IMG_2235[1]
お部屋は70平米の3LDK、南向き中住戸です。先ほどのタイプと同じバルコニーが南向きの当タイプですが、こちらは線路沿いの南棟のお部屋となります。

こちらの棟は線路沿いというマイナス面があるためか玄関周りに工夫が凝らしてあります。グランドガーデンを望むプランは先ほどのお部屋のように玄関廊下が一直線のオーソドックスな田の字ベースのものが大半ですが、こちらの棟はこのタイプのように玄関脇に吹抜が設けられているものや玄関がクランクインでアルコーブに奥行があるものなどが存在しています。
地所さんはザ・パークハウス上鷺宮でも棟によってサイクルポートや吹抜を設けるなどの特徴を持たせていましたが、ここの場合はあくまで線路沿いというマイナス要素を少しでも補うために施されている印象で前向きな工夫という気がしないのは気のせいでしょうか。

このランドプランであれば少なくとも南棟の中央部は共用外廊下をつなげる必要はないので(東棟及び西棟の共用廊下とつながるため)、せめて南棟の中央に位置する2タイプは両面バルコニータイプとして北向き洋室からグランドガーデンが望めるような設計だったらよかったのではないでしょうか。まぁ、南棟だけでも1フロア15戸あるので、うちたった2戸が両面バルコニータイプにしたところでデベ的には大きな差はないのかもしれませんが、住まわれる人にとっては言うまでもなくその1部屋が全てなわけですからね。

当タイプはいわゆる田の字プランと比べると廊下がやや長めですが、廊下がクランクしているためプライバシー面は良好ですし、吹抜による窓のある玄関も良いですね。ただ、LDの開口部はサッシ2枚分なのは寂しいですし、洋室3の形状はかなり微妙です。5畳でこの形だと使い勝手は良くないでしょう。

柱が共用外廊下側もほぼ完全アウトフレーム化されているのは素晴らしいですね。

坪単価は230万円。線路沿いのわりには・・・という価格水準でしょうか。線路があるからこそ日照が半永久的に確保されるわけですが。

設備仕様面は水回りの天然石天板など高級感のある仕様はありませんが、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、食器棚とこの単価の物件としては申し分ないものがそろっています。

管理費は193円/㎡。外廊下かつディスポーザー付でスケールメリットがあることを考えれば妥当な水準でしょう。
ただ、駐車場はほとんどが機械式で全43台というのはちょっと少ない印象です。この都心でもないこの駅距離の物件で設置率30%は昨今の物件の中でも少ない方だと思うのですが、最近はこれでも足りるのでしょうか???平置部分(3台)まで機械式(3×3)にした方がよかった気がするのは気のせい???

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