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【全方位住戸の内廊下設計にして欲しかった】大江戸タワーレジデンス54平米5,180万円【坪単価314万円】
2014-08-14

もう1件、大江戸タワーレジデンス。

施工は銭高組で制震構造が採用されています。タワマンとはいえ26階建総戸数124戸という規模ですし、準大手と言える銭高組は妥当な所でしょう。まぁ、スミフはさして規模感のないセントラルレジデンス西早稲田シティハウス横濱鶴見などでスーゼネ大林組を起用していることを考えるとなぜここも大林組にしなかったのかという疑問はなくはないですが・・・。

前回の記事でも書いたように当物件はタワマンではありますが、南西のみがメインバルコニーという位置付けで柱位置などの構造はよくある15階建未満のマンションと大差ありません。北東面がふつーに共用外廊下となっており、共用部も含め高額物件らしいラグジュアリー感は特に感じられません。デザインは異なりますが、規模・階建・フロア形状はシティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンにかなり酷似していると思います。

ただ、当物件の外観デザインは、これまでに類をみない和と洋が絶妙に融合した創造性に富んだものという印象で素敵だと思います。2層を1層に見せるグリッドデザインやカラーリングの工夫で高層タワマンの威圧感を低減させているといったようなホームページの文言はほんとかよって感じですが(笑)。

前回の大江戸タワーレジデンス

公式ホームページ
IMG_2203[1]
お部屋は54平米の2LDK、南西向き中住戸です。4階では視界は抜けませんが、日照は問題ないでしょう。

間取り的にはやはり優雅なポーチのある玄関位置のよいプランで居室配置もベストと言って良いものです。

ただ、全戸南西向きということで各戸の南西面のスパンがけしてワイドに確保できているわけではなく洋室1は外廊下の足音などが気になることもあるでしょうし、全戸南西向きの外廊下物件というそもそものランドプランに疑問を感じずにはいられません。

敷地形状が歪かつ南北に長さのない敷地なので、一般的なタワマンのように全方位に住戸を設けるのは難しかったかとも思いますが、北東方向のビューは本当に素晴らしいですし、55平米の2LDKや65平米の3LDKなどディンクス向けのタイプばかりを並べるぐらいならば高単価でもより売りやすい30平米台後半から40平米台前半の1LDKを北東面に1フロア1戸(理想は2戸)ずつ設計したら(当たり前ですがその分南西向き住戸を減らすってことね)投資需要も含めかなり人気になったのではないかと思いますね。
この規模のタワマンでは「全方位に住戸がある=全戸ワイドスパン」となるわけですし、今以上に間取りがよくなったはずです。しかも、フロア中央部が共用廊下になるので内廊下仕様が採用しやすくなります。
まぁ、以前から指摘しているように、スミフさんは完成後も延々と販売を続けるので、未販売住戸の管理費を負担せねばならず、その負担を少なくするためか昨今は内廊下を採用せず管理費を抑えた物件が多いのですが・・・。

坪単価は314万円。先ほどの単価をみてしまうと安いんではないかという錯覚に陥りかねませんが、少なくとも安くはないですね・・・。眺望が望めない低層階でも40平米程度だったら日照も眺望も望めない北東向きのこの単価でももっと楽に捌けたのではないかと思います。一応は駅徒歩1分のブランドタワマンですからね・・・。駅徒歩1分ながら大通りに面していないそこそこ落ち着いた環境もプラスでしょうし。

管理費は224円/㎡。外廊下ながらディスポーザー付きですが、そこそこのスケールメリットがあること、各階ゴミステーションがないことなどを考慮すると結構高いですね。さして変わらない規模の「内廊下」のトーキョーベイシティタワーは管理費233円/㎡でした。

ここは墨田川の花火大会を意識して屋上テラスがあるのは良いと思いますが、外廊下設計なのでほとんどのお部屋で外廊下から花火をみることが出来るんですよね。それはつまり「花火をみるために屋上テラスがマストではないことを意味しており、そう考えると余計に全方位住戸の内廊下設計が相応しかったと思ってしまうのです。

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