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【居室畳数割合75.5%】プレサンスロジェ荻窪桃井ザ・パーク2階65平米4,410万円【坪単価223万円】
2014-08-13

プレサンスロジェ荻窪桃井ザ・パーク。

お盆で新規分譲物件が少ないこともあり、これまで取り上げていなかった物件をご紹介していこうと思います。

こちらは既に竣工から1年以上が経過している物件となりますが、マンション名に「ザ・パーク」と入っていることからも分かるように桃井原っぱ公園という結構大きな公園に隣接したなかなか希少性のある立地にある地上9階地下1階建総戸数114戸のレジデンスです。

西荻窪駅徒歩20分、荻窪駅徒歩23分という駅距離のある立地が影響してか売れ行きは芳しくないようですが、間取りや設備などにも結構見所のある興味深いマンションです。

公式ホームページ
IMG_2322[1]
お部屋は65平米の2LDK+S、南角住戸です。南側には近い距離に5階建の建物、西側には当物件の西棟が聳えるポジションなので2階のこの住戸は日照も良いとは言えませんが、位置的には角住戸にあたるため開口部は充実しています。

間取り的には65平米しかないファミリータイプですし、あからさまにグロスを下げたいデベ側の思惑が透けて見えてしまうわけですが、柱は完全にアウトフレーム化されていますし、3LDK的に使える65平米でLDが11.5畳も確保されているのは驚きですね。
もちろん洗面所はリビングインで廊下を短くしていますし、収納も少なめではありますが、60平米台半ばの洋室3室ならLDは通常であれば10畳あればいい方だと思います。
浴室もしっかりと1418を確保できていますし。

また、当タイプを取り上げた大きな理由として玄関前のやたらとゆとりあるポーチが挙げられます。最近の物件はコストダウンの影響なのか角住戸でもポーチ部分が小さいものが増えていますが、ここはしっかりと確保されていて良いですね。

専有面積に占める居室畳数割合は75.5%((11.5畳+3.3畳+6.0畳+5.1畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.24㎡)という予想通りの超高水準となっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は223万円。角住戸とはいえ、日照が十分とはいえないポジションですし、駅距離を考えるとやはり割高感は否めませんが、超高水準な居室畳数割合を加味すると一概に割高とも言えないでしょうね。
まぁ、売れ残っているのは低層階が中心で、つまりは、これ以上の高い単価設定でも条件の良いお部屋なら売れる立地ということですので、デベ側のプランニングと価格のバランス次第ではもっとうまく売ることができたのかなとも思います。。
少々価格が高かろうと駅が遠かろうと近年の中央線沿線物件の人気はかなりのものですからね。

ちなみに10年近く前の物件にはなりますが、近隣の総戸数454戸の三井他の大手分譲物件インザパーク荻窪は平均坪単価230万円弱でした。

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