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【小規模ゆえの】パークコート高輪フォレストレジデンス3階79平米9.580万円【坪単価402万円】
2014-08-21

パークコート高輪フォレストレジデンス。
一昨日はヒルトップレジデンスをご紹介しましたが、本日はフォレストレジデンスです。

泉岳寺駅徒歩6分、白金高輪駅徒歩13分と両駅までの距離はヒルトップレジデンスよりも遠くなりますが、ターミナル駅品川駅までも徒歩13分というポジションとなります。まぁ、品川駅までは高低差がかなりきついですけど、山手線新駅を含めた再開発の恩恵は少なからず享受できそうなポジションなのは間違いないでしょう。

6階建総戸数21戸のレジデンスということで規模感はありませんが、木材をふんだんに使ったエントランス周りは都心ながらもその名の通り「フォレスト」らしさを感じさせてくれるものですし、この規模ながら準大手ゼネコン三井住友建設の施工、かつ、ディスポーザーがついているあたりはさすが「パークコート」というところでしょうか。

スケールメリットに欠ける物件でディスポーザーを採用しているせいか、管理費が380円/㎡と外廊下物件としては非常に高い水準なのが残念です。

IMG_2420[1]
お部屋は80平米弱の2LDK、開口部は北と東がメインですが、非常に珍しい四方角住戸ですね。当物件は南向き住戸が中心となりますが、わりと敷地に奥行がありますので、ちょっとした離れ小島のような形でこのような敷地北側にも住戸が設けられています。
日照面は良好とは言えませんが、通風採光面は良好ですし、このような四方角住戸は小規模物件でなければなかなか実現することのない貴重なプランですよね。

ただ、玄関位置はあまり良いとは言えませんし、小規模物件で敷地に余裕がないことが影響しているのか柱の逃げ場がうまく確保できていない印象です。
柱は細いものの全てがインフレームとなってしまっているので居室形状に難がありますし、バルコニーも全体として少なくバルコニーの確保に苦労していることからもマンション自体の全体設計に苦労している様子が伝わってきます。

また、玄関位置の悪さは廊下を2つに分けることで対応していますが、トイレや水回りが結構奥まった位置にあるので来客時にはちょっと面倒かもしれません。

それでも、マスターベッドルームからも入れる2WAYの洗面所はかなり便利そうですし、お風呂に窓があるのも換気面で嬉しいですね。

坪単価は402万円。手頃感はありませんが、当物件はプチバブル期に分譲されており、ヒルトップレジデンスとほぼ同じ平均坪単価にして約460万円という水準でしたので、同様に相場高の現状における売出価格としてはこれが普通なんでしょうね。

ちなみに現在当物件の東側は空地になっており何かが建ちそうな雰囲気があるのですが、建築計画の看板等はありません。何になるのでしょうね?

このマンションの基本データ
【築年】2008年
【管理費/㎡】380円⇒外廊下ですが、総戸数21戸でディスポーザーを採用しているあたりが大きく影響しているでしょうか。
【修繕積立金/㎡】119円

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