【定借と言えばココ】麻布台パークハウス8階99平米14,300万円【坪単価476万円】

麻布台パークハウス。

言わずと知れた超高級レジデンスで定借物件の代表的なマンションと言っても過言ではないでしょう。定借物件といえばここ麻布台パークハウス、広尾ガーデンフォレスト、そして、プラウド南麻布あたりがトップ3になるかな。パークコート神宮前パークコート神楽坂あたりも定借ならではの希少性のある立地が素晴らしいですけどね。
まぁ・・・話題性ではシティタワー品川を越える物件はありませんが(笑)。

当物件は東京アメリカンクラブとのパートナーシップにより実現した立地的な希少性と話題性は十分以上と言えるもので、60平米台の1LDKなどもそこそこプランニングされた17階建の総戸数165戸(最低面積は45平米ぐらいだったかな)という規模であれば早々に完売するのではないかと思われましたが、蓋を開けてみればリーマンショック後の低迷期において割高な価格と映ったためかかなりの長期販売を強いられました。

昨今の定借物件は60年以上のものが増えていますが、当時は50年程度のものも多くここも51年という期間が少なからず影響した面もあるかと思いますが、地代は月額91円/㎡と非常に安いですし、単純にリーマンショック後という分譲開始時期が悪かったという印象が強いです。仮にアベノミクス後だったらもっと引き合いがあっただろうな・・・と。

また、定借で平均坪単価600万円を越える単価設定も高いと言えば高いですが、単価よりもグロスが強烈だったんですよね。当物件は昨今の高額マンションよりも専有面積が150㎡以上の住戸比率が高くグロスが3億以上のお部屋が多すぎたのが販売面で苦労した一番の理由でしょう。最近で言えばプラウド白金台三丁目(定借70年)やパークマンション三田綱町ザ・フォレストもこちらに負けない単価水準ですが、3億を超える住戸は数えるほどしかありません(というかプラウド白金台三丁目は大して広い部屋はないので、そんな値段の部屋はありません。)。

当物件がその希少性や話題性のわりに人気物件と言われなくなってしまった理由を一言で言うと、地所さんがプランニングを誤ったというかプチバブル崩壊を甘く見すぎたということになるのではないかと思いますね・・・。

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お部屋は100平米弱の2LDK、西向き中住戸です。100平米弱とはいえこのマンションの中ではむしろ狭い部類に入るお部屋であり、西側には前述の東京アメリカンクラブがあるので視界的にはあまり良い条件とは言えません。
ただ、この広さのお部屋で条件があまり良くないということ自体がこのマンションの「凄さ」を端的に表しているとも言えますよね。

間取り的には意外にも玄関⇒廊下⇒LD⇒廊下⇒洋室という廊下を2つに分断したタイプで住む人を選ぶタイプではありますが、超巨大な部屋のようなシューズインクローゼットやこれまた部屋のような広さのダブルボウルの洗面所は圧巻ですね。
シューズインクロークと比べるとウォークインが小さすぎるんじゃないかという気もしてしまいますが(笑)。

最大天井高は折り上げ部で2.79m、通常部で2.5mとペントハウスでもない一般階としては最高水準となっています。

坪単価は476万円。分譲時に比べ当然残存期間が短くなるわけで、残存期間の短さを考えると最後まで所有するぐらいのつもりで購入しなければならないと思いますが、あくまで分譲価格との比較という意味では昨今の相場高の影響を感じない水準と言えそうです。

このマンションの基本データ
【築年】2011年
【管理費/㎡】350円⇒このクラスの物件としては地代も含め維持費が安いのが嬉しいですね。
【修繕積立金/㎡】123円

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