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【さすがとしか言いようがない(汗)】プラウド文京関口85平米9,500万円台(予定)【坪単価370万円】
2014-08-25

プラウド文京関口。

まだ販売開始前ですが、お盆明けで新規物件の数が少ないので注目度の高いこちらの物件を予定価格でいち早くご紹介したいと思います。

私がこちらの物件に注目している理由は江戸川橋駅徒歩3分、神楽坂駅徒歩8分という利便性の高いポジションのブランド物件ということもありますが、最も関心があるのはその価格設定ですね。
というのも江戸川橋駅徒歩1分の近隣にはミッドレジデンス文京という格安物件が分譲されたばかりだからなのです(1LDKだけはまだ販売中です)。

ミッドレジデンス文京は囲まれ感のある立地でしたが、その分、江戸川橋通りに面していないため騒音の影響は限定的なポジションでしたし、坪単価214万円~という単価設定は後発のプラウドやザ・パークハウスへの嫌がらせなのではないかと思うレベルでした(笑)。
パンダ部屋を除いても3LDKに限れば中心単価帯250~280万円ほどで昨今の建築コスト高・相場高はどこ吹く風という水準で話題を呼びました。「価格面」に限れば現状では本年で最も話題を呼んだ物件といっても過言ではないでしょう。

というわけで当物件は私的に他のプラウドよりも一層注目度が高かったのですがさすがプラウド・・・という価格で出てきましたね・・・。
予定価格ですが坪単価約320~370万円で、中心単価帯は330~350という所です・・・。

徒歩3分とはいえ前述のミッドレジデンス文京はそれを上回る徒歩1分、また、江戸川橋駅は駅近マンションが少なくないエリアで、徒歩1分の新宿山吹アインスタワーや徒歩2分のパークハウス文京関口など近年も分譲が行われています。
プラウドが高額となるケースは立地などが秀でているケースも少なくないですが、ここは江戸川橋通り沿いの西向き中心で南面条件も良いとは言えず特筆すべき条件が整っているわけではないのでいかにも強気な価格設定という印象が強いです。

13階建総戸数58戸(非分譲6戸含む)であれば野村さんの販売力・営業力をもってすれば早期完売は難しいことではないですし、そもそも、前述のアインスタワーやパークハウス文京関口も平均坪単価310万円ほどだったわけで、昨今の相場高の影響が約1割とするならば妥当な価格設定と言えなくもないんですけどね・・・。

公式ホームページ
IMG_2622[1]
お部屋は85平米の4LDK、南西角住戸です。この単価水準でも専有面積が小さくグロス面で売りやすい1LDKなどの設定がなく、「約60平米~、最大85平米」というプランニングにも自信が表れています。

前述の通り当マンションのメインバルコニーは西側の江戸川橋通り側で中層以下の南面は隣接建物の影響が強いので、南側の開口部は限定的なのですが、上層階にあたるこちらのタイプは日照眺望も良好です。

間取り的にはLDの水増しがあまりにもひどい点に注意が必要ですが(LDの入口ドアが洋室3のドアよりも玄関寄りにあります・・・。)、その部分を加味しても角部屋としては廊下は標準的な長さであり、85平米の4LDKとしてバランス上々なプランとなっていると思います。

特に水回りに優れた間取りで4.1畳もの広さのあるL字型キッチン、キッチンからも直接行き来できる2WAYの洗面所など家事がはかどりそうです。
浴室も1620のゆとりがありますね。

柱もほぼ完全にアウトフレーム化されており、居室形状も上々ですし、バルコニーの奥行も1.85mと都心近郊の中規模物件としてはまずまず確保されています。

坪単価は予定価格で370万円。
設備仕様面はそれほど規模のある物件ではないにもかかわらずディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、水回り天然石仕様などがそろっており、昨今の物件としては悪くないですね。ただ、ビルトインエアコンなどは当然のようにありません。

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