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【全戸南×全戸3L】グランスイート八丁堀9階71平米7,090万円【坪単価329万円】
2014-08-28

グランスイート八丁堀。

新富町駅及び八丁堀駅徒歩6分の12階建総戸数33戸と戸数的にはかなり小さめのレジデンスですが、全戸3LDKなので数字ほど規模が小さいわけではありません。

ただ、全戸南向きとできる敷地条件であるとはいえ、南~南東方向にかけては細目の道路の向かいに賃貸タワマン27階建のリエトコートアルクスタワーが聳えるポジションで視界的な圧迫感はもちろんのこと日照にも影響があります。
アルクスタワーはタワマンらしく敷地周囲に空地が設けられているので、当物件から20mほどと比較的距離が確保されてはいますが、27階建ともなると20m程度では結構な圧迫感は避けられないですよね。

そういう意味では全戸3LDKとせずに50平米台の2LDKを1プランぐらい設計してもよかったのかなというか、規模的にあまり大きくない物件でもマーケットの需要を最大限取り込むためにそのようなプランニングがなされるのが最近のトレンドであると思うのですが、ここはホームページを見ても分かるように子育て家族をメインターゲットとしているようですね。
まぁ、ある程度専有面積に幅のあるプランニングがなされている傾向があるとはいえ、一昔前よりも中央区のこのあたりや日本橋エリアというのは3LDKの供給が非常に増えています。確実に住む街として認知されてきているということでしょう。

当物件はこのエリアの物件としてはけして駅近ではありませんが、それでも徒歩6分ですし、大通りや首都高に面していない良好な住環境、かつ、湊二丁目東地区の再開発という将来的な楽しみもありそうなポジションです。

昨今は価格高騰でマンションの売れ行きが鈍くなっていることから、デベ各社は供給を絞っていますが、このあたりは湊二丁目東地区の再開発という「売り」があり少々価格が高くとも売り切る自信があるためか次々とマンションが分譲されますね。
特にアルクスタワーの周りには南にウィルローズ東京八丁堀、北西にここ、東にはもうすぐ分譲開始となるクレヴィア東京八丁堀とすごい建設ラッシュですね・・・。

公式ホームページ
IMG_2629[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南東角住戸です。最も東側に位置するタイプであるため、正面は前述のアルクスタワーが立ちふさがります。ただ、午後になれば南西方向から日照が入ってくるというポジションとなります。

70平米そこそこという角住戸としては小さめの面積も影響して間取り的には角住戸らしい色気を感じることのできないタイプですが、LDはしっかりと角にあり二面採光となっていますし、玄関もクランクインでプライバシー面への配慮はあります。

また、柱がバルコニー側だけでなく共用廊下側もしっかりとアウトフレーム化されているのが素晴らしいですね。
ただ、よくよく見るとこのタイプは柱を外に出したというよりもむしろ洋室を内側に引っ込めたという表現が正解なような気もするんですよね。
要するに洋室の北端よりも玄関が北側に突出しているわけで、そうでないタイプよりも玄関廊下が長くなっているということです。
玄関を突出させたことによって前述のように玄関をクランクインとできてプライバシー面への配慮を可能にしているのは良いのですが、これ以上廊下が長くなることを避けるがゆえに洗面所がリビングインとなっています。この専有部形状と玄関の位置関係で洗面所を廊下からの動線とすることは容易ではないですよね。

洗面所をリビングインとしたことで専有面積に占める居室畳数割合は71.5%((11.0畳+3.4畳+6.5畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.17㎡)と角部屋としては上々の水準ですが、居室畳数を重視したせいか収納は専有面積のわりにはちょっと少なめな印象です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は329万円。上階住戸ではありますが、日照は主に正午過ぎからとなるでしょうし、手頃感はありません。
第1期では当物件の中で最も南面ワイドスパン、かつ、アルクスタワーの影響がもっとも軽微なAタイプの販売がないようですが、もしかして出し惜しみ???普通に考えれば当タイプの単価よりも高くなるのでしょうが、面積も最も広い74平米なので上層階だとグロスは8,000万円近くなってしまいますね・・・。

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