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【苦しい敷地形状】グランドメゾン新宿弁天町70米8,150万円【坪単価383万円】
2014-09-09

グランドメゾン新宿弁天町。

早稲田駅及び牛込柳町駅徒歩7分、神楽坂駅徒歩9分、江戸川橋駅徒歩11分の10階建(建築基準法上は地上9階地下1階)総戸数29戸(事業協力者住戸7戸含む)の小規模レジデンスです。

駅の谷間的なポジションであるためか2000年代以降はマンション分譲が少ないエリアです。
同じ外苑東通り沿いでも牛込柳町駅の南側は近年マンション分譲が盛んでしたが、この辺りは外苑東通り沿いに限らず分譲が少ないですよね。

施工は若築建設とネームバリューに欠けます。上場会社ではありますが、海洋土木を中心としている会社でマンション施工実績は乏しく、昨今の職人不足、建設会社不足の影響が表れている印象です。まぁ、この規模のマンションでは技術云々は問題ないのでしょうが・・・。

設計は安宅設計です。偶然なのか必然なのかは謎ですが、最近取り上げる物件でよく名前を聞きますね。規模的なものもあり外観やエントランスデザイン的には見所は少ないですが、グランドメゾンらしさを感じる高級感のある内廊下設計は良いですね。

公式ホームページ
IMG_2738[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東西の三方角住戸です。中層階以上であれば日照だけでなく東西に視界的な抜けも享受できるポジションです。

間取り的には玄関位置に難があります。当マンションの敷地形状はかなり不整形でありえぐれている中央部に共用内廊下が設計され敷地北西部と南東部に住戸を設けているような形になっているので、共用廊下との関係上、当タイプの玄関位置はどうしても北寄りに設計せざるを得なかったのだと思われます。

LDを角にもってきていないため(二面採光にしていない)、玄関位置が良くなくとも廊下の長さは抑えることができていますが、西面や南面の柱の食い込み方を見ても不整形な敷地形状が当物件のランドプラン(つまりは設計面)を難しくしていることは明らかでしょう。

LDに角住戸らしさはないですし、洋室2室がリビングインなのも残念ですが、三方角住戸ならではの豊富な開口部は良いですね。1つ1つの開口部幅は小さいものが多いですが、数えてみるとこの間取りの開口部は9つもあるんですね。お風呂に窓があるのも良いですね。

坪単価は383万円。上階で日照眺望良好のため強気な設定となっています。低層だと南面条件が悪くなることもあり坪単価330万円ほどという設定で上下階で結構差のある価格設定なっています。

設備仕様面は総戸数29戸ながらディスポーザーがついていますし、食洗機、キッチンの天然石天板、食器棚(バックカウンター)も標準装備と単価なりの充実したものとなっています。

まぁ、上層階の坪単価400万円近い水準からするとLDにはビルトインエアコンぐらいつけてくれても良かった感じはしますが、昨今は坪単価400万円未満でビルトインエアコンが採用されるケースは非常に稀になってしまいましたね。
ただ、LDと寝室にダウンライトが標準装備されているのは非常に珍しく素晴らしいと思います。

管理費は353円/㎡。高いですけれども総戸数29戸で内廊下かつディスポーザー付ですのでこの単価となるのは仕方ないでしょう。
駐車場が2台しかないのは残念ですが、少なからずやはり敷地形状の悪さが影響しているでしょうね。

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