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【第1種低層住居×壁式構造】プレシス練馬4階82平米6,190万円【坪単価249万円】
2014-09-15

プレシス練馬。

練馬駅徒歩14分、都立家政駅徒歩16分の4階建総戸数29戸の小規模レジデンスです。
昨日ご紹介したリリーゼ練馬中村南のご近所物件ですね。

リリーゼ練馬中村南も駅距離はそこそこありましたが、南面条件に非常に優れた物件でしたし耐震等級2、そしてデザイン面に見所もある物件でした。
プレシスはプレシス練馬中村橋も分譲中ですし、ここ数年中小デベの中では一際存在感を高めている存在と言えますが、最近は以前に比べ立地的に地味な物件が多くなっているかな・・・と。

ただ、当物件は第1種低層住居専用地域(高さ制限12m)である点、プレシスの低層物件らしく壁式構造が採用されている点には注目すべきですね。

敷地は南北に長く角部屋を除けば全戸西向きになってしまうのが残念ではありますが、駐車場をバルコニー前(道路との間)に設けることで前建との距離を確保したランドプランには工夫が見られます。1階住戸の専用駐車場としてバルコニー(テラス)前に駐車場があるタイプを除き、1階住戸にとっては自分の車ではないで車の出入りがあることになるわけで、騒音面などを加味して採用されることは多くないランドプランなのですが、この物件の敷地形状だと仕方ないのですかね。
敷地東部を駐車場、西向き住戸を西側道路ギリギリに建て、南向き住戸とのL字配棟というのもありえなくはなかったと思うのですが、敷地の東西の長さが短すぎて内側(道路に面していない位置)に駐車場を設計するのが難しい面もあるのでしょう。

設計は光和設計、施工はイチケンです。
デザイン面はエントランスなどは悪くないですが、いつものプレシスという感じで前述のリリーゼ練馬中村南などと比べると見劣りしてしまいます。

公式ホームページ
IMG_2763[1]
お部屋は82平米の3LDK+Sです。中住戸は70平米前後の3LDKばかりですが、50平米台の狭小3LDKを十八番とするプレシスシリーズとしては比較的面積が確保されたプランニングです。特に唯一南に面したこの角住戸は80平米超のゆとりが確保されています。

間取り的には玄関位置があまり良くなく、LD内の実質的な廊下部分も含めると廊下による面積消費は少ないとは言えませんが、玄関周りのプライバシー面は良好ですし、1620の浴室や充実した収納など80平米超のゆとりを感じることができます。

LDが角にないですし(二面採光ではない)、開口部もごくごく普通のサッシ2枚分でしかないのは残念ですが、前述の壁式構造が採用されているのでいずれの居室形状も良好で畳数以上の使い勝手が期待できるでしょう。

坪単価は249万円。唯一の南向きということもあるのでしょうが、この駅距離でこの単価とはかなり強気ですね。また、単価も去ることながらグロスで6,000万円を越えているのも驚きです。安易に狭小3LDK戦略に走らずゆとりあるプランニングをしている点は意味あることだとは思うのですが、80平米超でも5,000万円台に抑えてこそ意味があるんではないかと・・・。
6,000万円出せば70平米超の(狭小ではない)一般的な広さの3LDKがもっと利便性の高い立地でも買えてしまうわけですからね・・・。

設備仕様面は少戸数でディスポーザーはないものの食洗機にキッチン天然石天板、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト照明など、単価を意識した好仕様となっています。

管理費は185円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けることを考えるとかなり安価な水準と言えます。駐車場全10台全てを平置に出来ていることが良い影響を与えているでしょうか。

【ペントハウスでも坪単価391万円】プラウドシティ蒲田17階81平米8,798万円【坪単価357万円】 | topページへ戻る | 【耐震等級2×理想的なワイドスパン】リリーゼ練馬中村南4階66平米4,598万円【坪単価231万円】

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