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【ペントハウスでも坪単価391万円】プラウドシティ蒲田17階81平米8,798万円【坪単価357万円】
2014-09-15

本日2件目はプラウドシティ蒲田。

京急蒲田駅直結徒歩1分の20階建総戸数320戸(事業協力者住戸159戸含む)、話題性抜群のレジデンスです。

約半分も事業協力者住戸があるので、全戸一括販売となってもなんらおかしくはないわけですが、第1期は121戸の販売にとどまるようです。価格は驚くほどは高くありませんが、むろん蒲田エリア歴代ナンバーワンであるのは間違いなく、しかもそれがJRではなく京急側であることがすごいですよね。

蒲蒲線の計画もありますし、羽田空港の国際線が増化し2020年の東京五輪に向かい盛り上がることが確実なエリアであるのは間違いないですが、「to the World Class」という物件キャッチフレーズにあるようなスマートさを現状では感じることが難しいエリアと言わざるを得ません。

同じプラウド(野村)の駅直結物件としてプラウドタワー立川も最近分譲されたばかりですが、平均坪単価はこちらよりもやや高いぐらいでそれほど大きな差はありませんが、ペントハウスの最高坪単価があちらは520万円と超々高額であるのに対してこちらはたったの391万円に過ぎません。
この富裕層向け住戸の価格設定に野村さんがこの京急蒲田という立地をどう考えているかがにじみ出てしまっているような気がします。将来的にどうなるかはむろん分かりませんし、将来性を否定するつもりは毛頭ないのですが、結局、現時点では残念ながら富裕層には「ウケない」エリアということなんだと思います。

まぁ、当物件のブランディングが駅直結のわりに弱い気がするのは「高さ」などが影響しているのも否定できませんが・・・(そのあたりは明日の記事で詳細を)。

公式ホームページ
IMG_2822[1]
まずは80平米超の3LDK、西角住戸です。南よりの西角住戸で日照時間が非常に長く線路・駅の喧噪の影響も南東向きよりは少なく済む好ポジションです。

間取り的にはどちらかというと一般的な居室配置の角住戸ではありますが、最近の狭小トレンドにおいては珍しい80平米超の3LDKであり、各所にゆとりを感じることができるプランです。

玄関位置もまずまず良好でプライバシー面の配慮がなされたクランクインとなっているわりには廊下の長さはほどほどに抑えることが出来ています。廊下も標準仕様でタイル貼りとなっておりスタイリッシュな雰囲気で良いですね。
また、柱の食い込みが若干見られるものの居室形状は悪くないですし、両方向に面積のあるバルコニーがあるので全体として専有面積以上の広がりを感じることができそうです。

ただ、3次元構造はいつも通りのプラウドらしい価格のわりに普通すぎるクオリティですね。
窓際の下がり天井は2.03~2.07mとごくごく一般的なマンションと同水準である上に、当タイプはLDが角位置にあるわりに開口部が両方ともサッシ2枚分しかないので、角住戸らしさに欠けるのが非常に残念と言わざるを得ません。
ちなみに最大天井高は2.5mとこちらも普通の水準です。

また、収納は豊富ですし、各洋室も比較的ゆとりがあるせいか専有面積のわりにLD畳数が12.5畳と小さめなのもちょっと気になります。LD重視の方には物足りないでしょうね。

坪単価は357万円。当マンションの中でも非常に条件の良いポジションですので、条件の良い角住戸が坪単価400万円前後だったプラウドタワー立川よりもかなり弱めの設定です。
当物件で胸をはって「南向き」と言えるのはこのタイプなどが存在する「南西向き」なのですが、建物形状上、その「南西向き」は元々戸数が少ない上に地権者に数多くのお部屋を抑えられてしまっているのです。そのため、結果的に当物件はいわゆる「南向き」の分譲戸数が非常に少ないのですが、そのわりには控えめな価格設定となった印象を受けます。

まぁ、あくまで他物件の価格設定の傾向などとの比較した場合の話であって、個人的な感覚で言えば、当物件の価値のほとんどは「駅直結」によるものなので、南向き云々が価格設定に過剰に折り込まれていないというのは妥当だと思いますけどね。

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