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【60平米以上の2LDKが多すぎ】プラウドシティ蒲田8階57平米4,938万円【坪単価289万円】
2014-09-16

もう1件だけプラウドシティ蒲田。

当物件の設計及びデザインはアール・アイ・エーです。
アールアイエーは横浜の新杉田でクリオレジダンス横浜新杉田にも携わっていますが、なんとなくここと似た雰囲気を持っている気がするのは気のせい???

当物件は前回の記事で書いたように中央部に共用廊下を配した設計ながら外廊下であり、ラグジュアリー感は今一つですが、最上階のスカイラウンジにスカイガーデンテラス、住居階は4~20階の全17フロアに過ぎませんが各階ゴミステーション、各階防災倉庫、吹抜下部にあるプライベートパティオなど共用部は粒そろいという印象です。
ここのパティオは水は流れていませんが、物件の規模・形状的にパークホームズ目黒ザ・レジデンスの吹抜下部にあるウォーターガーデンを彷彿させますね。

管理費は297円/㎡と外廊下でコンシェルジュサービスもないわりには少々高い印象ですが、前述の通り各階ゴミステーションがあるので割高ということはないでしょう。

ちょっと気になるのはエレベーターですね。
非常用を含め4基であり総戸数320戸で4基は一般的な水準なのですが、非常用の1基は通常用の3基とは離れた位置にあるので、「同時に4基を待つことができない」のです。
非常用は引越や前述の各階ゴミステーションのゴミを運ぶ清掃員の方などが頻繁に利用するため、非常用の1基が早く来るのを期待して日常的に非常用エレベーターを利用しようとする人は少ないでしょうし、実質的には320戸で3基を使うことになると思うのです。
駅直結で駅までは一瞬でもエレベーターで待たされるかも???

前回までのプラウドシティ蒲田

公式ホームページ
IMG_2830[1]
お部屋は57平米の2LDK、北西向き中住戸です。8階でも現状は視界的に良好ですが、今後の再開発次第では影響を受ける可能性がないとも言えません。

間取的にはほどよい面積の2LDKです。当マンションの分譲プランは38~102㎡ですが、38㎡の1DKの1戸を除いた全てが2LDK以上で構成されています。
駅直結で将来性を感じることができる立地条件であることから1LDKなどが数多く分譲されてもおかしくないわけですが、見事なまでに地権者のコンパクトタイプ(30~40平米)が低層階を占めており、賃貸でのライバルとなる(?)コンパクトタイプは前述の1戸しか分譲されないという地権者優先色の強いマンションとなっています。
その反動なのか当マンションは2LDKが数多く存在しているのですが、50平米そこそこのタイプが少ない所にも違和感を感じます。3LDKは67平米からありしっかりとはやりのグロス対策をしてきているのに対して2LDKは3分の2以上が60平米以上なんですよね。

2LDKであれば54~58㎡程度が一般的な広さで、ごくごく普通の広さであるわけですが、60平米以上が大半のプランニングとなっているがゆえにグロスが嵩み投資(つまりは資産価値)を考えた場合には良い条件とは言えません。
プランを比較してもらえば分かると思いますが、55平米でも60平米でも使い勝手はほとんど変わらず賃貸などで回すことを考えるとどちらの利回りが良いかは火を見るより明らかです。
まぁ、2LDKを投資用(賃貸)にするという発想がそもそもどうなのかというのはありますけれども・・・。

大分話がそれましたが、そんな当物件の中で比較的専有面積が抑えられている2LDKが当タイプとなるわけです。面積が抑えられているのはもちろんのこと、北西向きで単価も抑えられているためグロスもギリギリ5,000万円内になっています。
これだけ面積があれば登記面積でも50平米を越えるので住宅ローン控除も当然受けることができます。

間取り的にも開口部の連窓サッシが素晴らしくスパンのわりに開口部幅が豊かです。柱の影響もそれほどではないですし、専有面積のわりには収納も充実しています。

残念なのはLDの入口付近の中途半端な空間ですね。そこそこ幅のある空間ですが、ここをダイニングとするのは難しいでしょうし、単なる動線部となってしまいますよね。LDは9.9畳しかありませんし、このスペースは痛いです。

坪単価は289万円。しつこいですが、この物件の価値の大半は「駅直結の立地」にあるわけで、ましてディンクス向けの2LDKでは日照はほぼ問題となりません。駅とは反対側となり騒音の影響も少ないという良さもありますし、当物件の中では手頃感がある方でしょう。

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コメント:

久しぶりにコメント致します。
低階層が地権者住戸ばかりなのはともかく、1Fに地権者のパチ屋が駅出口に近い南側に入るのを気にする人はいるでしょうね。
それでもつぎの2次販売で即日完売してしまうのでしょうけど。

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます!
返信遅くなってしまいまして申し訳ないです。。。

パチンコ屋は気になるのは確かでしょうが、エントランスはペデストリアンデッキ直結なんでそこまで、、、って感じでもないんですかねぇ。。。
蒲田のマンションである以上パチンコ屋に違和感はないですしね。

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