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【角住戸と中住戸の単価差が小さい】プラウド練馬豊玉ウエスト2階71平米5,198万円【坪単価244万円】
2014-09-18

もう1件、プラウド練馬豊玉ウエスト。

施工はウエスト・イースト共に西武建設です。プラウドの23区北部・西部、そして都下の施工実績が豊富というか最近は西武建設ばかりです・・・。
プラウド田無ガーデンズグランマークレジデンス(阪急とのJV)、プラウド府中白糸台プラウド石神井台ディアージュと・・・。

まぁ、こんだけたくさんの案件をお願いしているということは多少なりともコスト的に譲歩してもらえていると思いたいですが、物件の販売価格からはそんな様子は特に感じないかな(笑)。建築コストの上昇と共に後から出てくる物件ほど割高感がかなり増しています(汗)。

当物件の南面条件は現状では良好ですが、お近くのリリーゼ練馬中村南のように全戸南向きでもなく、南面条件が半永久的に保証されるわけでもない特別感に欠けるポジションですので、ブランド頼みになるでしょうね。
第1期は41戸でウエストだけで言えば41/58ですが、イーストも含めて考えると41/108ってことなので、プラウドとしては好調なスタートとは言い難いかな???
イーストの第1期もすぐに行い、かつ、40戸近く出せるならすごいですけど・・・。

前回のプラウド練馬豊玉ウエスト

公式ホームページ
IMG_2828[1]
お部屋は70平米ちょっとの3LDK、南向き中住戸です。低層階ですが現状は日照はもちろん視界的にも悪くないでしょう。

間取り的には完全な田の字プランで連窓サッシとはいえ開口部幅も狭い地味なプランとなっています。

ただ、先ほどの角住戸が洗面所がリビングインであったのにこちらは洗面所がしっかりと廊下からの動線になっていますし、柱もほぼ完全にアウトフレーム化された地味ながらポイントを抑えたプランとなっていて好感がもてます。

共用廊下から窪んだプライバシー面の配慮が申し分ない位置に玄関が設計されているのも良いですし、玄関が窪んでいるがゆえに廊下が短めで済んでいることから、専有面積に占める居室畳数割合は72.2%((11.3畳+3.6畳+6.4畳+5.1畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.50㎡)と良好な水準となっている上に収納もかなり充実しています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は244万円。角住戸と中住戸の単価差がほとんどない設定であり、角住戸よりも割高感がありますが、当物件の最大の売りはプラウドの「ブランド」であるので(個々の住戸の条件の良し悪しの比重が低いということ)、そういった価格設定になるのが自然と言えば自然でしょう。

管理費は196円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしなので安く当然ですが、200円/㎡未満に抑えることができているのは、ウエスト単体でも総戸数58戸とそこらへんの中小デベ物件よりは十分なスケールメリットがあるからに違いないでしょう。

駅距離がある物件ゆえに駐車場が24台と昨今のマンションとしてはかなり設置率が高くなっています。うち21台が機械式なので維持メンテナンスコストはそれ相応にかかることが予想されます。カーシェアが1台用意されているので想定している以上に車保有率が下がるようなことがないとは言えないので長い目で見るとやや心配な面はあります。

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