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【パークシティ杉並の後継となれるか】パークホームズ杉並和泉ザレジデンス9階75平米7,298万円【坪単価321万円】
2014-09-19

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス。

ホーム延伸により丸の内線で池袋までのダイレクトアクセスが可能となる予定の方南町駅徒歩7分(ホーム延伸に伴い出入口が新設され徒歩6分となる予定。代田橋駅は徒歩13分。)の13階建総戸数174戸のレジデンスです。
始発駅かつ都心部までダイレクトアクセスというのは将来的に非常に心強い条件となるはずです。

方南町駅といえば免震タワー棟もあるパークシティ杉並が最も有名なマンションかと思いますが、それ以外には駅徒歩10分圏内にはこれといったブランドや規模感のあるマンションが存在しません。
パークシティ杉並は既に築10年以上が経過していますし、同じ三井のブランド物件であるここは買換需要も含めポストパークシティ杉並になる物件として個人的に期待が大きかったですね。

このご時世ですので価格が安くないのは仕方ないとしても価格に見合った後のランドマークとなれるようなものを造る気概を三井さんがもっていたのか・・・そこが大きなポイントになります。

公式ホームページ
IMG_2850[1]
お部屋はブライトレジデンスの75平米3LDK、南西角住戸です。東には近い距離に環七が走っていますが、当タイプは南西角住戸ということで日照抜群な上に騒音の影響も少ない当物件で最も条件の良いポジションと言えます。次の記事で詳細を書きますが、そもそも当物件は南向き住戸が少ないランドプランとなっているので非常に希少性があり、余計に贅沢なプランという印象を受けます。

間取り的には角住戸なのにポーチがない設計なのは残念ですが、玄関の土足スペースにゆとりがあり角住戸らしい玄関設計にはなっています。

最近のこの価格帯のマンションにしては柱の食い込みがきついのが玉に瑕ですが、一般的な角住戸よりはやや奥行(玄関からメインバルコニーまでの距離)が短い設計で廊下が角住戸のわりには長くならずに済んでいる点に好感が持てます。

西側はバルコニーが小さいですが、各居室にしっかりとした大きさの窓が設計されている点も良いでしょう。

坪単価は321万円。方南町でこの坪単価というのは時代も変わったなぁ・・・とは思いますが、前回のプチバブル期にはパークハウス中野広町、パークハウス杉並和泉ファーストヒルズが平均坪単価300万円前後で分譲されましたし、前述の通り非常に条件の良い住戸ですから違和感はありません。

ただ・・・、1階上の南西角60平米のお部屋は6,338万円なので坪単価351万円ですか・・・。
なんじゃこの価格設定???グロスを加味した価格設定なのでしょうが、あからさますぎてげんなりします・・・。
ここまで単価設定に歪みが出るということは現在の不動産相場が消費者の購買力を考えた場合にかなりギリギリの水準であることを端的に表しているのではないかと思いますね・・・。

余談ですが、昨日発表された2014年の基準地価は東京都全体で前年比1.3%と強目の上昇を見せましたが、ここ数年の下落率に比べたらまだまだという印象です。所詮基準地価なんて遅行指数で、基本的に地点による傾向をつかむためのものに過ぎないわけですが、こんだけ不動産価格が上昇しているのにたった1.3%の上昇に過ぎないというのは違和感がありますよね。
もちろんマンション価格の上昇には建築コストの上昇の影響が強いですから地価がそこまで上がっていないというのも納得できなくはないですが(建築コストの上昇を遥かに上回る水準でマンション価格は上昇してますけども)、都内の中でも千代田・中央・港の都心3区は5%を越える伸び率となっています。
予想に反せず都内においても都心と郊外との差が大きくなっているため、東京都全体で見ると伸び率は1.3%という大したことない数字になっているのでしょう。この傾向は今後も高まっていくでしょうね。

設備仕様面は食洗機にディスポーザー、天然石のキッチン天板、さらにキッチン食器棚が標準装備と単価相応と言えそうなのですが、なぜかトイレ手洗いカウンターがないんですね・・・。他が悪くないだけに浮いてる気がするんですけど・・・。まぁ、三井さんは平均坪単価約380万円のグランスカイでも手洗いカウンターなしの実績がありますし、伝統的に手洗いカウンターを軽視する傾向があるかも・・・。

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