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【7,000平方メートルのパークフロント】新小岩パークフロント4階84平米4,810万円【坪単価190万円】
2014-09-27

新小岩パークフロント。

新小岩駅徒歩17分の11階建総戸数109戸のレジデンスです。
駅徒歩17分というのはかなり遠いですし、総戸数109戸とそこそこ規模があるとはいえ長谷工施工(デベは名鉄不動産)でブランド感も特にないレジデンスなのですが、その立地条件はかなり特長があります。

なんと敷地の南東側が約7,000㎡もの公園予定地に面しているのです。
当物件の敷地はL字型でかなり歪な形をしており、そのランドプランは結構際どいものとなっていますが(次の記事で詳細を書きます)、曲がりなりにも全戸公園予定地向き(南東向き)とすることが出来ています。
講演予定地の先はちょっとだけ戸建街をはさんで総武線の線路があるので、遮るものがない上層階には音の影響がないとは言えないでしょうが、公園だけで奥行は100m弱ありますし、なんとも贅沢なポジションのマンションとなりますね。

公式ホームページ
IMG_2907[1]
お部屋はパークテラスの84 平米の4LDK、南角住戸です。南角ということで日照的に最も条件が良いのはもちろんですし、南東には前述の公園予定地が広がるわけですが、さらにすごいと思うのは南から南西にかけて道路に沿った桜並木が望める点でしょう。当物件の敷地内である南端にもその桜並木と連動したサクラパークなるちょっとした広場が設計されていますし、本当に条件の良いポジションのお部屋ですよね。

間取り的には長谷工施工のマンションということで桜並木が見えるにも関わらず、南西側の開口部が全体的に小さめなのはやはり残念ですが、浴室にも窓があるのは通風面で良いと思いますし、柱の影響のほとんどないプランは好感が持てますね。

玄関はポーチ表記こそなされていませんが、開放廊下部分から奥まった位置に玄関が設計されておりプライバシー面は良好ですし、窪んだ位置にあることで廊下もそこそこ効率的な設計とすることが出来ています。キッチンから洗面所に直接入ることのできる柔軟性のある動線も良いでしょう。

収納はやや少な目な印象ですが、84平米は4LDKとしてはけして広くはありませんし、専有面積に占める居室畳数割合は71.7%((12.6畳+3.5畳+6.0畳+5.5畳+5.1畳+4.4畳)×1.62㎡【※】÷83.87㎡)と居室独立性の高い角住戸としてはかなり高水準なので致し方ないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は190万円。新小岩の駅徒歩17分という数字からするとかなり割高感が出てしまうのは確かですが、パークフロントのこのマンションの中でも一際条件の良い貴重なタイプなので違和感はないですね。

次に紹介するこのお部屋よりも下階の中住戸でも175万円することを考えるとむしろ思ったよりも高くない印象さえ受けてしまいます。まぁ、こちらは角住戸で専有面積があるのでグロス価格は全く違いますし、この物件の一番の価値は言うまでもなく7,000㎡のパークフロントですので、お部屋ごとの単価差は小さい設定ということになるのでしょう。

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