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【あまり見ない配棟】新小岩パークフロント2階73平米3,890万円【坪単価175万円】
2014-09-27

もう1件、新小岩パークフロント。

前回の記事で予告したように当物件の特異なランドプランについて説明していきます。
家電量販店のコジマが敷地西北部にあるために思いきりL字型になっていて、敷地北部のアベニューテラスが建設される部分はかなりイレギュラーな形状をしています。
ちょっとだけ市川ザ・レジデンスを彷彿させますね。

アベニューテラスの北側は蔵前橋通りに面していますし、この敷地形状でここにアベニューテラスが立つのはちょっとびっくりですね。
ここに建てることでアベニューテラスも公園予定地向きとなり「全戸南東向き」と言えはするもののアベニューテラスから公園が望めるのはパークテラスの影響の少ないごく一部のお部屋であり、わざわざ南東向きとする意味は少ないのかなと・・・。

アベニューテラスのある所を駐車場とする代わりにパークテラスと合わせL字配棟となる南西向きの配棟の方がむしろ一般的な気がするのですが、敷地形状に沿って建てると南西向きというより西向きの印象が強いですし、今後建設される前建の影響も加味してのものということでしょうか。

まぁ、大半のお部屋が類い希なパークフロントとなっているわけですし、規模の大きな物件になればなるほどどのお部屋にとっても魅力的なランドプランというのは難しくなるので致し方ない面はあると思います。

前回の新小岩パークフロント

公式ホームページ
IMG_2915[1]
お部屋はパークテラスの73平米の3LDK、南東向き中住戸です。低層階ですが、もちろんパークビューが予定されており日照ももちろん良好です。

間取り的にはオーソドックスな田の字ベースの横長リビングプランですが、やはりキッチンから洗面所に直接入れる家事動線や2WAYの大きなマルチクローゼットなど動線面に工夫が施されたタイプとなっています。

柱がアウトフレーム化されているのはバルコニー側だけで共用外廊下側には柱の食い込みが見られますが、当タイプは隣戸との関係上、柱の食い込みは2分の1本分に抑えられているのは良いでしょう。

残念なのは玄関前にポーチ的な窪みが微塵もないことですね。洋室の窓と玄関は完全にフラットな位置にあり、玄関ドアを開くと共用外廊下の中心付近にまで達してしまいます。
ドアを開けた際にタイミングが悪いと共用廊下を通りがかった通行人の方の邪魔をしてしまうことになります。もちろんプライバシー面にも難があります。

坪単価は175万円。公園予定地向きというのが十分に折り込まれている価格であることは確かですし、総戸数109戸と稀な立地条件のわりには総戸数が多くないことも価格設定に少なからず影響していると思います。仮に総戸数300戸以上とかだったら住戸によってもっと単価差が設けられていたのではないでしょうか。
まぁ、第1期ではパークビューとは言い難いアベニューテラスは販売されず、アベニューテラスはパークテラスと比べれば単価を大分抑えた設定にしてくれるのだとは思いますが・・・。

設備仕様面はこの価格帯では水回りの天然石仕様などの高級感は当然ですし、食洗機も標準装備ではありませんが、そこそこのスケールメリットがあるゆえにディスポーザーはついています。

管理費は148円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがあることを考えるとリーズナブルな水準です。スケールメリットをしっかりと感じることが出来ます。
ちなみに駐車場は全62台と駅遠マンションなりの高い設置率となっており、うち平置が28台と半分弱を占めています。

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