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【柱が近すぎ・・・】ザ・パークハウス上野レジデンス3階70平米5,748万円【坪単価271万円】
2014-10-23

ザ・パークハウス上野レジデンス。

上野駅徒歩5分(日比谷線は徒歩4分)、稲荷町駅徒歩3分、新御徒町駅徒歩7分の15階建総戸数52戸(事業協力者住戸12戸含む、他店舗1戸)のレジデンスです。

最後の同潤会アパート建替ということで話題性十分だったザ・パークハウス上野は予想していた以上に販売期間を要した印象でこのエリアの需要はけして旺盛とは言えなかった印象ですが、早くもこちらも分譲開始となります。

こちらもザ・パークハウス上野と同じく最寄駅は稲荷町となりますが、ターミナル上野駅(浅草口)まで徒歩5分というかなり稀な利便性の高いポジションと言えます。
駅に近い分雑多な雰囲気であることは否めませんが、浅草通りは電柱が地中化に進んでおり自転車専用レーンも設置されているようですね。

ちなみに、ザ・パークハウス上野浅草通りはここよりもさらに駅近で浅草口徒歩4分ですが、普通借地権物件ですので、所有権で徒歩5分のここはやはり希少性があるのは確かでしょう。

公式ホームページ
IMG_3164[1]
お部屋は70平米の3LDK、南西角住戸です。当物件の敷地は北側で浅草通りに面した形ですので、当住戸には浅草通りの喧噪は限定的で南側は現状それほど高い建物があるわけではないので低層階でも日照はまずまずでしょう。

間取り的には角住戸としては玄関位置は悪くない方で廊下はほどほどの長さながら居室独立性及びプライバシー面の配慮が施されたタイプです。玄関の土足スペースがかなり奥行があるのも良いですね。

ただ、不可思議なのは柱でしょう。
こんなに柱同士の距離が近い物件は見た覚えがないですね(このヴィークコート原宿ヒルズのようなケースはあるにはあると思うのですが、ここは普通の太い主要な柱同士が非常に近い距離にあります。)。

玄関横に思いきり食い込んだ柱は一般的にはバルコニーの東にある柱と同じライン上に来るはずでそうであればこの間取りには食い込まずに済んだのになぜにこんな所に入らなければならなくなってしまったのか解せません。おそらくL字型のようなフロア形状によるものだとは思うのですが、このような形状は別に珍しいことではないですし、やはり不可解なんですよね。

ただ、柱の影響が少なくないわりには収納配置などの工夫により居室形状が全体的に良好なのはよいでしょう。

また、LDの入口付近には実質的な廊下部分が長めに混入しておりLDに手狭感が拭えない面はありますが、隣の洋室3の引き戸を開放すればそれなりに一体利用が可能となりますし、オープンタイプのカウンターのあるキッチンは4畳とこの専有面積の住戸としてはかなりゆとりある設計なのでLDだけでなくキッチン及び洋室3とうまく連携することで空間的な広がりは高めることができるでしょう。

坪単価は271万円。低層階ではありますが、言うまでもなく交通利便性の高いポジションの日照もある南の角住戸でのこの単価は、昨今の相場からすれば手頃感があると言って良いでしょう。
相場高騰前の2012年分譲のザ・パークハウス上野浅草通りは似た条件で坪単価230万円ほどでしたので、あちらが借地権であることを考慮すれば少なくとも値上がり幅は1割には達していないと思われます。当物件は眺望も望めそうな上階は坪単価320万円ほどにまで跳ね上がり、かなり価格差のある設定なのでそこまでいくとどうかなというのはありますが。

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