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【この敷地に南北2棟建】ロイヤルシーズン新宿柏木3階68平米6,680万円【坪単価327万円】
2014-11-01

もちろん、もう1件、ロイヤルシーズン新宿柏木。

設計はディーシービー、施工はもちろん末永組です。
当物件の最大の特徴はそのランドプランです。単刀直入に言うとこのけして南北に厚みがあるとはいえない敷地に南北の2棟建となっている点にはちょっと引きました(笑)。

前回の記事で書いたように末永組はとにかく開口部に魅力のあるプラン構成を重視しているので、ナロースパンなんて絶対に作りませんし、このようなランドプランとする以外に採算を合わせる方法がなかったということなのだとは思いますが、2棟の間隔はあまりに近く南棟側(一応は中庭側)を向いた北棟の住戸に日当たりはほぼ得られません。北棟は3階建(建築基準法上)なのにその前に立ち塞がる南棟は5階建ですからね・・・。

北棟にはエレベーターはなく南棟から北棟に向かって各フロアに設計されたブリッジを通ってのアクセスとなるわけで、北棟の低層階住戸にとってはそのブリッジもやや圧迫感があるでしょうし、プライバシー面もやや気になりますよね。

この敷地形状であれば末永組以外のデベロッパーならばほぼ100%南をメインバルコニーとした1棟建でナロースパンの田の字プランのオンパレード(1棟建となると敷地の南北の長さに余裕があり容積率を満たすことが難しくなるため、可能な限り各プランの奥行(南北の長さ)を長くすることで住戸面積を限界まで確保する必要があるため)となったはずです。

前回のロイヤルシーズン新宿柏木

公式ホームページ
IMG_3215[1]
お部屋はやはり南棟の68平米の3LDK、南向き中住戸です。北棟のお部屋を紹介してもよかったのですが、やはりプラン的にこの物件の特長を表している方が良いと思うのでこちらのタイプとします。いわゆる2戸1、1戸1エレベーターを採用したことで中住戸ながら両面バルコニープランとすることが出来ているということです。

このタイプの玄関正面方向には隣戸の玄関があり、いわゆる2戸1エレベーター的なタイプではあるのですが、実はそうではありません。前述のように北棟へのブリッジはが施されており、同階の北棟の2戸の住民もこのエレベーターを使う必要があるからです。要するにこの階の4戸の住民がこのエレベーターを使うということですね。

間取り的には中住戸ということもありバルコニーがちょっと狭いのは残念ですが、当物件は南面を細かく雁行設計としていることでL字型のバルコニーとなっているのは評価できますし、なんといってもLDの開口部を重視した末永組物件ならではの設計が良いですよね。
中住戸でここまで開口部の幅・高さ共に確保された物件というのは本当に貴重な存在です。
建築基準法上の2階住戸で視界は抜けませんが、採光面は言うまでもなくバッチリでしょう。

坪単価は327万円。先ほどのタイプがあまりに贅沢過ぎたためにそれと比べて案外単価差が大きくない印象もなくはないですが、日照も享受出来そうですし、とにかく建築コストがかかるであろうランドプランとなっているので仕方ないでしょうね(このご時世、自社施工によりコストを節減しないとこのようなプランとするのは不可能だと思います・・・)。
菜園(屋上)が設けられているケースは昨今では珍しくなくなりましたが、このような規模の物件ではまだまだ珍しくやはり末永組らしい取組みですね。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回り天板にはフィオレストーン、無垢材フローリング(床暖房は広めのお部屋のみ???)、玄関だけでなく廊下にいたるまでのタイル貼り、など高級感のあるものとなっています。

管理費は262円/㎡。総戸数42戸でエレベーターが3基ですし、菜園などもありますから高いことが予想されましたが、一般的な水準です。菜園は全21区画で利用料は1区画1,000円/月となっているのでこちらの収入もありますし、外廊下かつディスポーザーなしで駐車場も平置のみ(4台。身障者用1台含む。)なので、エレベーター以外はそれほど維持費がかかることはなさそうです。

【スケール良し、駅距離良し】ザ・パークハウス成城彩景4階90平米9,498万円【坪単価350万円】 | topページへ戻る | 【1戸1エレベーター!!!】ロイヤルシーズン新宿柏木5階71平米7,930万円【坪単価369万円】

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