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【全て60平米台の3LDK】パークホームズ日本橋浜町ザ・テラス11階69平米7,748万円【坪単価374万円】
2014-11-12

パークホームズ日本橋浜町ザ・テラス。

浜町駅徒歩6分、水天宮前駅徒歩9分、人形町駅徒歩12分の11階建総戸数50戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

日本橋アドレスとしては駅距離のあるエリアで首都高もやや近いですが、浜町公園の他、隅田川テラスもすぐそこ、かつ、大通りにも面してないポジションは中央区の中では比較的住環境に優れていると言って良いでしょう。

ただ、そういった面からするとやや腑に落ちないのがあまりにも狭い3LDKのプランニングですね。基本となるフロアは1フロア5戸で3戸が60平米台の3LDK、2戸が50平米台半ばの2LDKになっています。
1フロア面積は変えないことを前提とした場合、72~75平米の一般的な3LDKを作ってしまうと他の住戸の面積をその分減らす必要があるので、1フロア5戸中3戸を50平米台の2LDKにしなくてはならなくなることが考えられるので、3LDKを増やすということを重視すると60平米台の3LDKのみというプランもあながち間違っていないとは思うのですが、ただ単に売主の都合(グロスを下げて売りやすくする)が反映された結果という側面も多分にあるのでしょう。

公式ホームページ
IMG_3313[1]
お部屋は69平米の3LDK、東角住戸です。東方向から南東方向にかけては道路の向かいにそこそこ高さのあるビルがあるので、中層階以下では視界が遮られますが、上層階であれば日照眺望共に悪くないでしょう。

間取り的には69平米ですが当物件では最も専有面積のあるタイプとなります。
当タイプのようにL字型となったフロアのコーナー部分に位置する住戸は、玄関が内側(共用廊下側)に引っ張られてしまい、玄関位置が悪くなるケースが少なくないのですが、当住戸の玄関位置はわりと普通ですね。角住戸ながらプライベート感のあるポーチ的な部分がないのは残念ですが、角住戸にしてはほどほどの長さに廊下が抑えられています。

前述のように角住戸ながら72~75平米ほどの広さが確保されていないのは非常に残念なのですが、柱はしっかりとアウトフレーム化されていますし、各居室畳数や収納とのバランスも悪くないでしょう。広がりを感じることができるであろう玄関下足スペースやコの字形オープンキッチンも素敵です。

やや心配なのはLDの狭さですね。LDKで14畳超の表記ですが、キッチンがコの字型でかなり広めの設計なのでLD部分はかなり狭いことが容易に想像できます。別表記していない所が不親切ですね。あまりこういうことは言いたくないですが、意図的にLDK表記にしているのでしょう。

坪単価は374万円。最上階住戸で当物件で最も条件の良いポジションとなりますから、昨今の相場では驚くほどのものではないのですが、こういった特別高級感のないマンションでも坪単価400万円が見えてくる時代になるとは2~3年前には到底想像が及ばなかったです。

設備仕様面は食洗機、キッチン天板の天然石仕様と最低限のものは備わっていますが、ディスポーザーはついていません。総戸数50戸はけして大きいとは言えませんが、この価格帯の物件であればついているのが普通だと思うんですけどね。

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