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【免震×地下平置駐車場】フォレセーヌ赤坂檜坂3階88平米17,000万円台(予定)【坪単価約638万円】
2014-11-17

もう1件、フォレセーヌ赤坂檜坂。

施工は前田建設工業、設計は日建ハウジングシステムです。坪単価400万円未満の物件であれば文句ない組み合わせではあるのですが、平均坪単価600万円を越える物件としては少々物足りない感があるのも事実です。

ただ、平均坪単価800万円を越えていたフォレセーヌ赤坂氷川町も同じく前田建設工業、そして、設計は松田平田設計ということでここと明確に優劣はつけられませんし、前回の記事で書いているようにこの規模での免震構造×地下平置駐車場というのはやはり素晴らしいと思います。このクラスなら当たり前ですが、デザイン性に富んだシックな内廊下設計も素敵です。

残念なのは敷地面積2,600㎡超に建築面積1,800㎡超という空地率の低いランドプランですね。駐車場が地下で建物とは別に設けられていないため当然地上にはある程度建物がぎゅうぎゅう詰めで建てられることにはなるわけですが、このクラスの超高級物件であれば水物とまではいわないもののそこそこの広さのある庭園ぐらいはあって欲しかったな・・・と。

前回のフォレセーヌ赤坂檜坂

公式ホームページ
IMG_3337[1]
お部屋は90平米弱の2LDK、南西向き中住戸です。90平米弱で3LDKではなく2LDKというだけでも最近ではかなり珍しいわけですが、当マンションは119平米未満までが2LDK、119平米以上でようやく3LDKがあるという超高額マンションに相応しいプランニングになっています。

間取り的にはLDが15畳ないのは残念と言えば残念ですが、ゆとりある畳数の各居室及びキッチン、ダブルボウルの洗面所など全体的に非常にゆとりあるものとなっています。

3階ということで視界は抜けませんが、道路に面したポジションなので前建との距離はそこそこ確保されていますし、スパンもわりと確保されている南西向きなので日照・採光も上々でしょう。

ただ、残念なのはスパンのわりにLDの開口部が小さいことと、衣装収納が専有面積のわりに少ないことですね。廊下のストレージや玄関のシューズインなどがあるので全体として収納が少ないとまでは言いませんが、このクラスのお部屋としては衣装収納が非常に小さいです。洋室をもう少し狭くしてでも収納を大きくすべきだったと思うのですが。

当タイプは1階ではない普通階なので下がり天井のある普通の構造ですが、下がり部分でも2.2m~2.3mは確保されており、高級物件の最低ラインは満たしていると言って良いでしょう。

坪単価は予定価格で約638万円。先ほどのタイプより上階になりますし、日照条件も大分上回っていますが、プライベートガレージやテラスなどの希少性のあるタイプでないことから単価はこちらの方が手頃な設定となるようです。

設備仕様面は食洗機やディスポーザーはもちろんのこと、全室ビルトインエアコン、LDの入口までの天然石仕様、突板フローリングなどそれなりのものとはなっています。
ただ、全熱交換機やLD以外の床暖房(キッチンや主寝室)はありませんし、フローリングもこの価格帯であれば挽板が相応だと思うので、このご時世ということでややコストダウンしている感は否めません。

管理費は391円/㎡。内廊下かつディスポーザー付ですし、この規模でコンシェルジュサービスもありますからパークマンションなどでは600円/㎡程度に達してもおかしくないわけですが、意外なほど安いですね。本来、管理費というのは物件価格に比例すべきものではないのですが、購入者の支払能力(資力)を鑑みて比例する傾向にあるというのが現実です。そういう意味ではここの管理費はかなり良心的な設定と言えるでしょうね。
平置の駐車場収入がかなり見込めることも大きな影響を及ぼしているとは思いますが、管理会社の東洋グリーンはバースシティ溝の口シエルの記事でも書きましたが、委託管理料が割安なんですかねぇ・・・。ちなみにここもエレベーターは2基です。

【内廊下×ナロースパン=ライトコート】ディアナコート祐天寺翠景2階81平米9,900万円【坪単価404万円】 | topページへ戻る | 【プライベートガレージ付】フォレセーヌ赤坂檜坂1階167平米35,000万円台(予定)【坪単価約695万円】

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