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【南面ワイドスパン】ザ・パークハウス東銀座2階71平米7,400万円【坪単価345万円】
2014-11-21

もう1件、ザ・パークハウス東銀座。

設計・施工は南海辰村建設です。都内でも複数のデベロッパー実績が豊富な施工会社で、地所物件ではザ・パークハウス武蔵野などがあります。
南海辰村建設は大津京ステーションプレイスの件が大きな問題となっているようですが、地所さんは地所さんでザ・パークハウスグラン南青山高樹町で問題を起こしており、どちらの会社もこれ以上問題を起こすわけにはいかないので、きちんとした施工体制・チェック体制を持って望むのではないかと思われます。

外観は敷地面積わずか400㎡超の小規模物件ということもあり、重厚感には欠けますが、外観タイルなどを工夫した結果、規模以上の存在感を放っている印象ですし、間接照明をふんだんに用いたデザイン性の高いエントランス空間もなかなかのものです。
内廊下設計となっているのも◎ですね。

前回のザ・パークハウス東銀座

公式ホームページ
IMG_3394[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南向き中住戸です。当物件唯一の中住戸となるわけですが、フロアプランが良好な物件でこの中住戸は奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅くできているので、無理なくワイドスパンが実現出来ています。

内廊下ゆえに洋室3には窓を設けることが出来ていませんし、スパンのわりには開口部の小さなLDも少々残念ですが、しっかりと玄関前に窪みがあるのでプライバシー面もバッチリですし、玄関廊下がコンパクトに纏まっているのが良いですね。

パイプスペースが少々目立つタイプですし、やはり柱をうまく逃がせていないため畳数表記ほどの使い勝手がなさそうなのが気になりますが(特にLDのドア位置がかなり玄関寄りにあるので実質的なLDはかなり狭い)。

収納は専有面積のわりには充実していると思います。

坪単価は345万円。先ほどのタイプほどではないですが、柱やパイプスペースの影響なのかやはり専有面積のわりにはやや手狭な印象がするので多少単価は割増しして考える必要がありそうですが、低層階でも日照はありますし、低層階と上層階の単価差は1割以上であることを考えるとどちらかというと低層階の方が割安感を感じます。

管理費は329円/㎡。この規模でディスポーザー付、かつ、内廊下設計なので400円/㎡ぐらいいってもおかしくなかったのですが、思いのほか抑えられている印象です。内廊下に冷暖房あるかな???
仮に当物件が30~40平米台中心で総戸数72戸だったら管理費は400円/㎡ぐらい取っていてもおかしくなかったというか取れたと思いますね。管理費もこれだけ専有面積が広くなるとグロスが馬鹿に出来なくなるので、400円/㎡近い設定はかなりの高級マンションでなければ難しいのです。
全戸ファミリータイプであり駐車場(8台)収入がそれ相応に見込めるので管理費が手頃にできているという理由もあるとは思いますが。

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