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【駐車場がありません】グランスイート高田馬場諏訪の杜1階73平米6,800万円【坪単価309万円】
2014-11-23

もう1件、グランスイート高田馬場諏訪の杜。

設計・施工は前回の記事でも書いたように長谷工で間取りもかなりウナギ的です。
ただ、当物件の場合、長谷工設計だから間取りが悪いというよりは敷地形状の影響が強いように思います。
敷地は道路方向から見て奥行がそれなりにあるのでワイドスパンにしてしまうと住戸数が十分にとれません(容積率を全うするだけの住戸数(面積)を確保するのが容易ではありません。)。
したがって、必然的に各戸は奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を確保せざるを得ずショートスパンとなってしまうんですよね。
もう少し敷地に奥行があれば南東向きと南西向きのL字配棟とするなどの工夫もあったでしょうがそこまでの奥行はないので全戸南東がメインバルコニーという単純な配棟にならざるを得ないですし・・・。

それなりの高額物件ということでエントランス周りはデザイン面も力をいれている印象ですが、外観デザインは長谷工らしさを感じるもので正直高級感に欠ける印象です。

また、前期の記事でもちらっと述べましたが当物件の最大のウィークポイントは駐車場が1台もないことです。前面道路が狭く車が敷地まで入ることができないからでしょう。駅近ながら落ち着いた住宅街の中にあるという貴重な立地ではあるものの、それが諸刃の剣となってしまったケースと言えるでしょう。駅近とはいえファミリータイプ中心の物件ですから駐車場がないのはやはり非常に残念です。
立地の影響とはいえ地下平置駐車場が設計され高級感たっぷりだったグランスイート高田馬場ザ・レジデンスとは真逆とも言えるパフォーマンスの物件となってしまいました。

前回のグランスイート高田馬場諏訪の杜

公式ホームページ
IMG_3410[1]
お部屋は73平米の3LDK、南東向き中住戸です。前述の通りかなり奥行のあるプランとなっておりかなりウナギ的です。

一般的に田の字プランは奥行があるものが大半ですが、その中でもこの物件の田の字プランは奥行がある方ですし、それゆえに必然的にショートスパンとなっています。奥行があることで廊下もその分長くなってしまいますね。
廊下がそれなりにある分、洗面所がリビングインではなくきちんと廊下からの動線と出来ているのは良いと思いますが。

LDと洋室2の開口部も別々の設計で連窓サッシとなっていないので開放感に欠けますし、窓際の下がり天井が2m未満というのも非常に残念ですね。
玄関前にポーチ的な窪みがなくプライバシー面への配慮に欠けているのも気になります。

ただ、収納はかなり充実していますし、柱の影響もほとんどない点は好感が持てます。

坪単価は309万円。非常に交通利便性の高いポジションであることを考えるとかなり手頃感があります。当物件は駐車場が設置できないゆえに当初から高級路線は消えていたと思われ、いかにコストを抑えて単価的な手頃感を出すかが焦点であったのではないかと思われます。

そういう意味では専有部の廊下床まで天然石仕様となっているのはチグハグ感がありますが、せめてもの高級感という感じなんですかね。
その他の設備仕様面はキッチン天板はフィオレストーンであるものの、食洗機もディスポーザーもなくコストカットしている印象です。

管理費は278円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしにしては高めです。スケールメリットがあるとは言えませんし、駐車場がなく駐車場収入がゼロである点が影響していると思われます。

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