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【貴重な角住戸×ルーバル付=単価高】プレイスガーデン喜多見5階85平米7,798万円【坪単価303万円】
2014-11-30

プレイスガーデン喜多見。

喜多見駅徒歩4分の7階建総戸数137戸のレジデンスです。
喜多見駅周辺は成城学園前駅などのようなブランド感があるわけではないことも影響してか過去10年で見ても5~6件しかマンション分譲がないようなエリアであまり話題性のあるマンションも少ないのですが、当物件のデベロッパーは東急不動産×三菱地所×小田急不動産、かつ、敷地面積6,000㎡超というスケールもあり、このエリアとしてはブランド性、ランドマーク性をかなり発揮できそうな属性の物件です。

駅徒歩4分という利便性の高さもさることながら南西間口の広い圧巻の敷地形状(敷地南西面には全長約140mのアヴェニューが設計される)により日照条件の良い南向き住戸が多いランドプランも嬉しいですね。

狛江駅は世田谷区なぐらいでこちら駅西側は都下(つまり狛江市)となってしまう点に惜しさを感じる方もいらっしゃることとは思いますが・・・。

公式ホームページ
IMG_3454[1]
お部屋はサウス棟の85平米の4LDK、南角住戸です。当物件はサウス棟とイースト棟の2棟構成ですが、前述の間口の広い南西面に沿って建てられるサウス棟は屏風のように長い全戸南西向きのランドプランなので、角住戸比率は非常に少ないです。
しかも、上階に行くに従いセットバックさせることでルーバル付のプランを数多く設計しているので、角住戸はその多くがルーバル付ということとなります。

ここまで書けば何が言いたいかは分かるかと思いますが、つまり、当物件は「角住戸比率低×角住戸はルーバル付」なわけですから、角住戸は価格にそれ相応のプレミアムがついている(つくのが当然)ということです。前述の通りこのエリアではかなり華のあるマンションとなるでしょうから、中住戸でもいいやという方も少なくないでしょうが、中住戸は基本的に田の字ベースの大差ないプランが数多く並んでおり、かなりの数を捌かなくてはならないことから中住戸と角住戸の単価差が一般的な物件に比べ大きくなるのは当然というものです。

前置きが長くなってしまいましたが、ぐるっと周り込むようなバルコニーが印象的なゆとりあるプランです。

ただ、厳しいことを言えば普通の田の字ベースのプランに洋室2を付け足しただけのちょっと雑な印象のルーバルプランであることも確かです。
こういったプランにプレミア感を出すのであればやはりルーバルはLDに面しているべきだと思うのです。当タイプのLDの開口部は2枚サッシ、かつ、一面採光でしかありませんし、このプランではせっかくのルーバルが活きてこないんですよね・・・。洋室1の東側にも開口部が設けられていないですし、非常にもったいないと思ってしまいます。

85平米は4LDKとしてはけしてゆとりがある方ではないので、廊下が短くて済む、一直線の玄関廊下はありっちゃありなんだとは思いますが、角住戸なんですから玄関前にプライベート感のあるポーチぐらいは欲しかったですね。この廊下の長さでも洗面所がリビングインではなく廊下からの動線とできている点は○ですね。

坪単価は303万円。前述の通り「希少な角住戸×ルーバル付」のプレミアムがのっかっているので同階の中住戸より1割程度高い水準です。中住戸に比べ専有面積が広い分、グロスが嵩むわけですし一般的なマンションであれば坪単価は中住戸とは大して変わらないケースが大半です。
ブランド感のあるエリアナンバーワンとなりえるマンションだからこそ成り立つ単価と言って良いでしょう。
同じように角住戸率の低い貴重なルーバル付住戸だったとしても中小デベのブランド感のないマンションにおいてはこういった価格設定は基本的に通用しません(売るのが困難てことね。)。中小デベはこういったグロス高の住戸を売る能力に欠けているからであり、面積なりの「グロス高」は可能と言えば可能ですが、「単価高」はまず不可能なのです。

【申し分のないデザイン性】プレイスガーデン喜多見2階73平米5,658万円【坪単価257万円】 | topページへ戻る | 【南條設計室デザイン】ドレッセ南雪谷2階57平米4,690万円【坪単価271万円】

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